この記事でわかること
- 歩合給が住宅ローン審査で不利になりやすい理由がわかる
- 雇用と業務委託で審査の見られ方が違うことがわかる
- 歩合給の年収の計算方法と借入額への影響がわかる
- 審査に通りやすくする対策と必要書類がわかる
- 審査に落ちたときの再申込みの目安がわかる
毎月の収入が成果によって変わる歩合給で働く方にとって、住宅ローンの審査は固定給の会社員より不安が大きいものです。歩合給でも住宅ローンは組めますが、金融機関は収入の安定性を複数年の実績で確かめる傾向があります。
この記事では、歩合給の方の年収がどう計算されるか、審査で何を見られるか、事前にできる対策は何かを、公的機関の資料をもとに解説します。
住宅ローン審査で歩合給が不利とされる理由
歩合給が住宅ローン審査で不利とされる理由は、収入が年ごとに上下し、将来の返済能力を予測しにくいと見られやすいためです。
住宅ローンは30年以上にわたって返済が続くため、金融機関は「今の年収」よりも「同じ水準の収入が続くか」を重視します。
金融機関が審査で重視している項目
国土交通省の「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」（回答994機関）によると、年収を審査項目にする金融機関は94.2%、勤続年数は93.9%、返済負担率は90.9%です。
同じ調査で、雇用形態を審査項目にする金融機関も70.6%あります。
歩合給の方は、年収の金額だけでなく、その年収がどれだけ安定しているかを含めて評価されると考えておきましょう。
調査結果は国土交通省の民間住宅ローンの実態に関する調査で公開されています。
歩合給の収入が不安定と判断される背景
歩合給の収入は、本人の努力だけでなく外部の要因にも左右されます。
収入が変動する主な要因は次のとおりです。
- 景気や業界の動向による業績の変化
- 季節や繁忙期による売上の差
- 担当エリアや取引先の状況の変化
- 本人の体調や働き方の変化
金融機関は、こうした変動があっても返済を続けられるかを、過去の収入の推移から判断します。
歩合給の方は、自分の収入の推移を書類と数字で示せるように準備しておくことが大切です。
歩合給は「雇用」か「業務委託」かで審査の見られ方が変わる
同じ「歩合給」でも、雇用契約で受け取るか業務委託（フルコミッション）で受け取るかによって、審査で年収として見られる金額と提出書類が異なります。
自分がどちらに当たるかを、雇用契約書や業務委託契約書で先に確認しておきましょう。
| 項目 | 雇用契約で歩合給を受け取る方 | 業務委託で報酬を受け取る方 |
|---|---|---|
| 税金上の所得の区分 | 給与所得 | 事業所得（または雑所得） |
| 年収として見られる金額 | 給与の額面（源泉徴収票の支払金額） | 売上から経費を差し引いた所得金額 |
| 主な収入証明 | 源泉徴収票、住民税の課税証明書 | 確定申告書の控え、納税証明書 |
| 審査での扱い | 給与所得者として審査される | 個人事業主と同じ扱いになることが多い |
雇用契約で働く歩合給の方は、給与所得者として審査されます。
労働基準法第27条は、出来高払制で働く労働者に対して、使用者が労働時間に応じた一定額の賃金を保障するよう定めています（e-Gov法令検索の労働基準法）。
固定給や保障給の部分があれば、その金額は収入の安定性を説明する材料になります。
業務委託で働く方は、経費を差し引いたあとの所得で審査されるため、節税のために経費を多く計上していると、審査上の年収が低くなります。
業務委託の方の審査のポイントは「自営業の住宅ローン審査は厳しい？通過のコツ・必要書類」で詳しく解説しています。
金融機関が歩合給の年収をどう計算するか
歩合給の方の年収は、前年1年分で見る金融機関もあれば、直近2～3年分の実績を確認し、平均値や低い年の金額を採用する金融機関もあります。
どの方法を採るかは金融機関ごとに異なり、公表されていないことがほとんどです。
代表的な考え方は次のとおりです。
- 前年の年収をそのまま使う
- 直近2～3年分の年収を平均する
- 直近2～3年分のうち最も低い年の年収を使う
【フラット35】は、原則として申込年の前年の収入を公的な証明書の金額で確認します（【フラット35】ご利用条件）。
同じページでは、給与収入のみの方は給与収入額、それ以外の方は事業所得などの所得の合計額を年収とすることが示されています。
年収の採り方で借入できる金額はどれくらい変わるか
年収の採り方によって、借入できる金額の上限は数百万円以上変わることがあります。
ここでは、直近3年の年収が500万円、440万円、620万円（前年）だった歩合給の方を例に試算します。
試算の条件は、審査金利3.0%、返済期間35年、元利均等返済、返済負担率35%、ほかの借入なしです。
| 採用する年収 | 年収 | 年間返済額の上限 | 月々の返済額の上限 | 借入額の上限（目安） |
| 前年の年収 | 620万円 | 217万円 | 約18.1万円 | 約4,700万円 |
| 3年の平均 | 520万円 | 182万円 | 約15.2万円 | 約3,940万円 |
| 3年で最も低い年 | 440万円 | 154万円 | 約12.8万円 | 約3,340万円 |
この例では、前年の年収で見るか最も低い年で見るかによって、借入額の上限に約1,360万円の差が出ます。
審査金利や返済負担率の基準は金融機関ごとに異なるため、実際の金額は申込先で確認してください。
年収と借入額の関係は「年収いくらから家は買える？年収別の購入目安と住宅ローンの借入額」もあわせてご覧ください。
歩合給の方が住宅ローン審査で求められる主な書類
歩合給の方が審査で求められる書類は、収入の推移を確認するためのものが中心です。
何年分が必要かは金融機関によって異なるため、直近3年分をすぐに出せるように準備しておくと安心です。
| 書類 | 対象 | 取得先・備考 |
|---|---|---|
| 源泉徴収票 | 雇用契約で働く方 | 勤務先が発行。紛失した場合は勤務先に再発行を依頼する |
| 住民税の課税証明書（所得証明書） | 雇用・業務委託の両方 | お住まいの市区町村で取得 |
| 確定申告書の控え | 業務委託の方、副業などで確定申告をした方 | 自分で保管。e-Taxで提出した場合は受信通知の提出を求められることがある |
| 納税証明書（その1・その2） | 業務委託の方、確定申告をした方 | 税務署で取得。その1は納税額、その2は所得金額を証明する |
| 給与明細 | 雇用契約で働く方 | 直近数か月分を求められることがある |
納税証明書は、e-Taxを使ってオンラインでも請求できます（国税庁「納税証明書の交付請求手続」）。
収入が大きく減った年がある場合は、減った理由（担当エリアの変更や休業など）と、その後に回復していることを説明できるようにしておきましょう。
勤続年数と信用情報もあわせて確認される
住宅ローン審査では、年収とあわせて勤続年数と信用情報も確認されます。
歩合給の方にとって、長い勤続年数と延滞のない返済履歴は、収入の変動を補う材料になります。
勤続年数の目安
国土交通省の「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」では、勤続年数の基準を「1年以上」とする金融機関が最も多くなっています。
ただし歩合給の方は、収入の実績を複数年分見られることが多いため、転職して間もない時期の申込みは不利になりやすいと考えておきましょう。
同じ業種での転職か、異なる業種への転職かも、収入の継続性を判断する材料になります。
派遣や契約社員など雇用形態による違いは「派遣主婦でも家は買える？住宅ローン審査を通すポイント」で解説しています。
信用情報に登録される内容と期間
信用情報とは、ローンやクレジットカードの契約内容と返済状況を記録した情報のことです。
指定信用情報機関のCICでは、申込情報は照会日から6か月間、契約内容や支払状況は契約期間中と契約終了後5年間保有されます（CIC「CICが保有する信用情報」）。
クレジットカードやスマートフォン端末の分割払いに延滞がないかも、申込み前に確認しておきましょう。
延滞があった場合の影響は「クレジットカード滞納でも住宅ローン組める？審査への影響と通過する方法」で解説しています。
歩合給の方が住宅ローン審査に通りやすくなるための対策
歩合給の方が審査に通りやすくするには、借入額を年収に対して無理のない水準に抑え、収入の安定性を書類で示すことが基本です。
具体的な対策を5つ紹介します。
借入額を抑えて返済負担率を下げる
返済負担率とは、年収に占める住宅ローンなどの年間返済額の割合のことです。
【フラット35】の基準は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下で、この返済額には自動車ローンやカードローンなども含まれます。
頭金を用意する、ほかの借入を完済しておく、建物の仕様や広さを見直すといった方法で借入額を抑えると、返済負担率が下がります。
頭金の考え方は「頭金なしでマイホームは買える？フルローンの仕組みと資金計画」で解説しています。
収入が安定・上昇している時期に申し込む
多くの金融機関は前年の源泉徴収票や確定申告書をもとに年収を確認するため、収入が上がった年の書類がそろってから申し込むと評価されやすくなります。
反対に、前年の収入が大きく下がった場合は、回復した年の書類が出るまで申込みを待つことも選択肢です。
【フラット35】では、1～5月頃の申込みは前年の収入の確認方法が取扱金融機関によって異なる場合があるとされています。
収入合算やペアローンを検討する
配偶者に安定した収入がある場合は、収入合算やペアローンを使うことで、歩合給の収入だけに頼らない審査を受けられます。
ただし、どちらも夫婦それぞれに返済の責任が生じるため、将来の働き方の変化も含めて検討しましょう。
違いは「ペアローンと収入合算の違いとは？仕組み・メリット・デメリットを徹底比較」で比較しています。
【フラット35】も選択肢に入れる
【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。
利用条件として年収に占める総返済負担率の基準が示されており、保証人と保証料は不要です。
金利が完済まで変わらないため、収入が変動する方でも毎月の返済額を固定して家計の計画を立てやすい点が特徴です。
ただし、借入額が建設費の9割を超える場合は審査がより慎重になり、金利も9割以下の場合と異なります。
審査に通るかどうかは取扱金融機関の審査によるため、民間の住宅ローンと条件を比べたうえで選びましょう。
複数の金融機関の事前審査を比較する
歩合給の年収の見方は金融機関ごとに異なるため、1つの金融機関で否決されても、別の金融機関では承認されることがあります。
一方で、申込みの記録は信用情報機関に一定期間残るため、短期間に多くの金融機関へ申し込むのは避け、候補を絞って比較するのが現実的です。
事前審査を受ける前に、借入希望額と返済負担率を自分で計算しておくと、候補を絞りやすくなります。
【独自性要追加】テラスホームのファイナンシャルプランナーが対応した、歩合給の方の資金計画の相談事例（年収の推移、借入額、選んだ住宅ローンなど）があれば追加してください。
住宅ローン審査に落ちた場合の対処法
審査に落ちた場合は、すぐに別の金融機関へ申し込むのではなく、まず否決の原因を整理し、原因を解消してから再申込みすることが大切です。
金融機関は否決の理由を詳しく開示しないことが多いため、自分で原因を推測して確認する必要があります。
審査落ちの主な原因を確認する
歩合給の方に多い審査落ちの原因は次のとおりです。
- 直近1～2年の収入が大きく減っている
- 採用された年収に対して借入希望額が大きく、返済負担率が基準を超えている
- 自動車ローンやカードローン、リボ払いの残高が多い
- 信用情報に延滞の記録がある
- 転職して間もなく、勤続年数が短い
信用情報に問題がないかは、本人開示で確認できます。
銀行系の信用情報は全国銀行個人信用情報センターの本人開示の手続きから請求できます。
再チャレンジのタイミングと準備のポイント
再申込みは、申込情報の保有期間（CICでは照会日から6か月間）を目安に、半年程度あけて原因を解消してから行うのが一般的です。
再申込みまでに、次の準備を進めておきましょう。
- 直近3年分の収入の推移がわかる書類をそろえる
- ほかの借入を減らすか完済する
- 頭金を増やすか、借入希望額を見直す
- 収入が上がった年の書類がそろう時期を確認する
借入希望額を見直すときは、審査に通る金額ではなく、歩合給の収入が下がった年でも払い続けられる金額を基準にすることが大切です。
まとめ
歩合給でも、収入の実績と借入額のバランスを整えれば、住宅ローンを組むことは十分に可能です。
この記事のポイントは次のとおりです。
- 金融機関は年収の金額だけでなく、収入が安定して続くかを見ている
- 雇用か業務委託かで、年収として見られる金額と必要書類が変わる
- 年収の採り方によって、借入額の上限は大きく変わる
- 借入額を抑え、収入が上がった年の書類で申し込むと評価されやすい
歩合給の方の資金計画では、審査に通るかどうかだけでなく、収入が下がった年でも無理なく返せる借入額を決めることが重要です。
テラスホームには住宅ローンに詳しい専属のファイナンシャルプランナーが在籍し、収入の推移やご家族の状況をふまえた資金計画をご提案しています。
営業担当を置かず、コンシェルジュと各分野の専門家が直接対応し、請負契約は図面と金額が確定したあとに行います。
オンラインでの無料相談も受け付けていますので、まずはテラスホームの資金計画をご覧ください。
