子供にあげる家、住宅ローンが残っていたら？贈与・売買・相続の違いを徹底比較

親から子へ家を譲る場面では、残った住宅ローンの扱いが最大の壁になることをご存知でしょうか。

住宅ローンが残っている不動産は金融機関の担保に入っているため、子供にそのまま譲渡することは原則できません。
贈与・売却・相続など、手続きの種類によってルールや税負担は大きく変わります。

子育て世代のご夫婦が将来を見据えて家の引き継ぎを考えるなら、The Terrace Home (テラスホーム)へのご相談と並行して、法律・税務面の知識も早めに整理しておくことが大切です。
この記事では、子供にあげる家に住宅ローンが残っている場合の具体的な対処法と注意点を、贈与・売買・相続の違いを踏まえてわかりやすく解説します。

この記事でわかること

• 住宅ローンが残った家をそのまま子供に譲れない理由
• 贈与・売買・相続、それぞれの手続きと注意点の違い
• 贈与税を軽減できる制度の非課税枠と適用条件
• 親が返済中に亡くなった場合の団信の仕組み
• 名義変更の前に金融機関へ確認すべきポイント

子供にあげる家に住宅ローンが残っている場合の基本的な考え方

ローンが残る家を子供に渡そうとする場合、まず理解しておきたいのは「ローン付き不動産はそのまま贈与できない」という原則です。

住宅ローンは金融機関との契約であり、担保として抵当権が設定されています。
そのため、名義変更や贈与を勝手に行うと、ローン契約違反となる可能性があります。

代表的な方法と特徴を、下記の表で整理しておきましょう。

方法	概要	注意点
贈与	子供に無償で譲る	ローン完済後でないと困難
売買	子供に買い取ってもらう	子供側のローン審査が必要
相続	親の死後に引き継ぐ	ローンは団信で消える場合あり

いずれの方法を選ぶ場合も、金融機関への事前相談がトラブルを防ぐ最善策です。

住宅ローンが残ったまま子供に家をあげることはできるのか

結論から言えば、ローンが残ったまま親の家を子供に無償で譲ることは、金融機関の同意なしには認められないケースがほとんどです。

住宅ローンの契約には「名義変更や譲渡を行う場合は事前に金融機関へ通知・承認を得ること」という条件が含まれているのが一般的です。
これを無視して勝手に名義変更を行った場合、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。

主な対応策としては、以下の3つが挙げられます。

• ローンを完済してから贈与する
• 子供が新たにローンを組み、買い取る形にする
• 金融機関と交渉し、債務者の変更（免責的債務引受）を認めてもらう

手続きの詳細については、金融庁の公式情報も参考にしてください。
焦らず専門家に相談することが、最善の一歩です。

金融機関への事前確認が必須な理由

ローンが残る家を子供に渡す前に、必ず金融機関へ相談する必要があります。
金融機関に無断で名義変更や贈与を行った場合、ローン契約に定められた「期限の利益喪失」条項が適用され、残債の一括返済を求められるリスクがあります。

事前確認で把握すべき主なポイントは以下の通りです。

• 名義変更や譲渡に関する金融機関の許可条件
• 子供が新たにローンを組む場合の審査基準
• 抵当権の取り扱いと抹消手続きの流れ

住宅ローンの条件や金利変動に伴うリスクについては、国土交通省「住宅ローンの金利リスクの普及啓発について」でも公的な解説が公開されています。
手続きを進める前に、担当の金融機関窓口へ直接問い合わせ、書面で条件を確認しておくことが後のトラブル防止につながります。

子供にあげる家の名義変更と住宅ローンの関係

家を子供へ渡す際、名義変更の手続きと住宅ローンは切り離して考えることができません。
住宅ローンが残っている場合、金融機関の同意なしに名義変更を行うと、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。

主な名義変更の方法とローンとの関係を、下記の表で整理します。

名義変更の方法	ローンの扱い	注意点
生前贈与	原則一括返済が必要	贈与税が発生する場合あり
売買（親子間）	売買代金でローン完済が基本	適正価格での売買が必要
相続	相続人がローンを引き継ぐ	団体信用生命保険の確認が必須

いずれの方法でも、まず借入先の金融機関へ相談し、正式な手続きを踏むことが不可欠です。

不動産の所有権移転（贈与登記）とは

親が子どもに家を「あげる」行為は、法律上は贈与として扱われます。
そして、その意思表示だけでは不十分で、法務局への登記申請によって初めて所有権の移転が公式に認められます。

たとえるなら、口約束だけで車を譲り受けても、名義変更しなければ法的にはまだ元の持ち主のものであるのと同じです。
不動産も同様に、「贈与登記」という手続きを経て初めて子どもの財産となります。

• 必要書類：登記申請書、固定資産評価証明書、贈与契約書など
• 申請先：対象不動産を管轄する法務局
• 費用：登録免許税（固定資産税評価額の2%）

登記申請書の様式や記載例は、法務局「不動産登記の申請書様式について」で確認できます。
ローンが残っている場合は金融機関の承諾も必要なため、事前確認が欠かせません。

ローン名義と所有権名義が異なる場合に起きるリスク

ローンの名義人と不動産の所有者が別々になると、想定外のトラブルが生じやすくなります。

例えば、親がローンを払い続けているにもかかわらず、登記上の所有者が子供になっている状態は、金融機関との契約違反とみなされるケースがあります。

具体的なリスクは以下の通りです。

• 金融機関からローンの一括返済を要求される
• 担保権の実行により、家が競売にかけられる可能性がある
• 贈与税の課税対象となる場合がある

名義のズレは「バレなければ問題ない」と思われがちですが、相続や売却のタイミングで必ず表面化します。

法務省の情報によると、不動産登記は第三者への対抗要件として機能するため、名義と実態の不一致は法的リスクに直結します。

名義変更を検討する際は、必ず金融機関と司法書士の両方に事前相談することをおすすめします。

子供にあげる家に使える住宅ローンの種類と特徴

子供へ家を引き継ぐ際、活用できるローンはいくつかありますが、目的や状況によって最適な種類が異なります。

代表的なものを以下の表にまとめました。

ローンの種類	特徴	主な活用場面
親子リレーローン	親子が同一ローンを引き継ぐ形で借り入れる	親の返済途中で子が引き継ぐ場合
親子ペアローン	親子それぞれが別々に契約し共同で返済する	親子が同居・共有名義で購入する場合
住宅ローンの借り換え	子供名義で新たにローンを組み直す	贈与・売買を機に名義変更する場合

親子リレーローンは、親の返済途中から子が引き継げるため、高齢の親でも審査が通りやすいメリットがあります。

どのローンが適しているかは家族構成や収入状況によって変わるため、金融機関や住宅の専門家に早めに相談することをおすすめします。

親子で組むローンの仕組みについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

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続いて、親族のための住宅取得で活用できる「親族居住用住宅ローン」について見ていきましょう。

親族居住用住宅ローンとは

親族居住用住宅ローンとは、申込者本人ではなく、その親や子など親族が実際に居住する住宅を購入する際に利用できるローンです。

通常の住宅ローンは「申込者本人が居住すること」が融資の条件となるため、原則として1世帯で組めるローンは1本までです。
しかし親族居住用住宅ローンを使えば、申込者自身がすでに自宅の住宅ローンを返済中であっても、親や子のために2本目のローンを組むことができます。

主な特徴は次の通りです。

• 申込者本人は住まなくてよく、親や子など親族が居住すればよい
• 申込者と、実際に居住する親族の収入を合算して審査できる場合がある
• 一般的な住宅ローンより金利がやや高めに設定される傾向がある
• 住宅ローン控除は「借入者本人が居住すること」が要件のため、原則として対象外になる

今回のように「ローンが残る親名義の家を子が引き継ぐ」場面というより、親がこれから住む家を子供名義で新たに購入する場合に向いたローンです。

取り扱いの有無や条件は金融機関によって異なるため、住宅金融支援機構【フラット35】「親族居住用住宅のお申込みについて」をはじめ、複数の金融機関に事前相談することをおすすめします。

セカンドハウスローンの活用方法

別荘や週末に使うための第二の住まいを購入する際に利用できるのが、セカンドハウスローンです。
通常の住宅ローンとは異なり、居住用でない物件にも適用できる点が特徴です。

子供に別途家を用意したい親が、このローンを活用するケースも増えています。
主な特徴を以下の表で確認しましょう。

項目	セカンドハウスローン	通常の住宅ローン
金利	やや高め	低め
住宅ローン控除	条件付きで適用可	適用可
対象物件	第二の住まい	主たる居住用住宅

セカンドハウスローンは住宅ローン控除の対象になる場合もあるため、税制面での確認が欠かせません。
適用の可否は個々の状況によって異なるため、税理士や金融機関へ確認することをおすすめします。

住宅ローンの借り換えによる子供への引き継ぎ

親名義のローンが残っている家を子供へ引き継ぐ方法として、借り換えは実用的な選択肢のひとつです。

具体的な流れは以下のとおりです。

1. 子供が新たに住宅ローンを申し込む
2. 審査通過後、子供名義でローンを実行する
3. 親のローンを一括返済して抵当権を解除する
4. 不動産の名義を子供へ変更する

ただし、子供の収入や信用情報によっては審査が通らないケースもあるため、事前に金融機関へ相談することが必要です。
借り換えと同時に贈与が発生する場合は、贈与税の申告が必要になる点も見落とさないようにしてください。
ちなみに、借り換え時には登記費用や保証料など諸費用が別途かかるため、総コストを事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

子供にあげる家にかかる贈与税と税負担を軽減する制度

親から子への不動産贈与には、思わぬ高額な税金が課されるケースがあります。

贈与税は、1年間に受け取った財産の合計額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して課税される仕組みです。
不動産のように評価額が高い財産を一度に贈与すると、税率が最大55％に達することもあります。
ただし、税負担を抑えるための制度も用意されており、上手に活用することで負担を大きく軽減できます。

代表的な軽減制度を以下の表に整理しました。

制度名	概要	控除額
暦年課税	毎年110万円まで非課税	110万円／年
相続時精算課税制度	60歳以上の親から18歳以上の子への贈与に適用	累計2,500万円まで非課税
住宅取得等資金の贈与税非課税措置	住宅取得目的の資金贈与に適用	最大1,000万円

自分の状況に合った制度を選ぶことが、賢い節税への第一歩です。
なお、この非課税措置は子供が新たに住宅を取得するための資金を対象とした制度であり、すでに支払いが始まっている親名義の住宅ローンの返済そのものへの援助には使えない点に注意してください。

住宅取得資金の非課税特例の概要と適用条件

親が子に住宅取得のための資金を援助する際、一定額まで贈与税がかからない仕組みがあります。
「住宅取得等資金の贈与税非課税措置」と呼ばれるこの特例は、父母や祖父母などの直系尊属から、18歳以上の子や孫が住宅取得のための資金を受け取った場合に適用されます。

非課税となる上限額は、省エネ等住宅で最大1,000万円、一般住宅で最大500万円です。
この特例は令和6年（2024年）の税制改正で適用期限が延長され、令和8年（2026年）12月31日までの贈与が対象となっています。

主な適用条件は以下のとおりです。

• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積40〜50㎡未満の場合は1,000万円以下）
• 贈与を受けた翌年3月15日までに住宅に居住、または居住見込みであること

The Terrace Home (テラスホーム)も、資金計画のご相談の中でこの特例を活用いただくケースは少なくありません。
制度の対象となるのは新築・取得・増改築の対価に充てる資金であり、すでに開始している住宅ローンの返済への充当には使えない点は特に見落とされやすいポイントです。
適用条件の詳細は、国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」でご確認ください。

住宅に関する税金は贈与税だけではありません。相続で家を引き継ぐ場合の税負担については、こちらの記事もあわせてご覧ください。

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ここからは、代表的な軽減制度をひとつずつ詳しく見ていきましょう。

相続時精算課税制度を活用する場合のポイント

60歳以上の親から18歳以上の子への贈与に適用できるこの制度は、累計2,500万円までを非課税で贈与できる点が大きな魅力です。
不動産のように評価額の高い財産を一度に引き継がせたい場合に、特に効果を発揮します。

さらに、2024年（令和6年）の税制改正により、この特別控除2,500万円とは別枠で、年110万円の基礎控除が新設されました。
この年110万円以内の贈与であれば申告も不要で、相続時に相続財産へ加算する必要もありません。

ただし、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。

• 一度選択すると、暦年課税への変更が原則できない
• 贈与時の非課税はあくまで「猶予」であり、相続発生時に精算される
• 不動産価格が将来下がった場合でも、贈与時の評価額で精算される

つまり、相続時に財産価値が上昇すると見込まれる不動産ほど、この制度の恩恵を受けやすいといえます。
詳しい手続き要件は、国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」で確認できます。

住宅ローン控除への影響と注意事項

家を子供に譲った後、住宅ローン控除が受けられなくなるケースがあることは、見落とされがちなポイントです。

ローン控除は「自分が居住していること」が条件のひとつです。
親が子供に家を贈与してその家を出た瞬間に、親はローン控除の適用資格を失います。
これはちょうど、定期券の名義を他人に譲った途端に自分が乗車できなくなるようなものです。

以下に、控除への影響をまとめました。

• 贈与・売却後は親のローン控除は即時終了する
• 子供が新たにローンを組んだ場合は、子供自身が控除を申請できる
• 名義変更のみで子供が居住しない場合は控除の対象外となる

制度の詳細は国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」でご確認ください。
手続き前に税務署や税理士へ相談することが、後悔しない選択につながります。

子供にあげる家に関するよくあるトラブルと解決策

家を子供に引き渡す際、思わぬトラブルが発生するケースは少なくありません。
代表的な問題と、その解決策を整理してみましょう。

トラブルを未然に防ぐためには、専門家への相談が最善策です。
早めの情報収集と専門家への相談が、家族間のトラブル回避につながります。

親が住宅ローンを返済中に亡くなった場合の対処法

親が住宅ローンの返済中に亡くなった場合、その後の対応は「団体信用生命保険（団信）」に加入していたかどうかで大きく変わります。
民間の金融機関で住宅ローンを組む場合、団信への加入がほぼ必須となっているため、多くのケースでは以下のように処理されます。

団信に加入している場合は、契約者が死亡すると保険会社から金融機関へ住宅ローンの残債と同額の保険金が支払われ、それ以降の返済が不要になります。
残された家族はローンの心配なく家を相続できるため、団信は「家族の命綱」とも呼ばれる保障です。
ただし、返済や保険料の滞納が続いていた場合は保障を受けられないことがあるため注意が必要です。

一方、団信に加入していない場合は、住宅ローンの残債は相続人が引き継いで返済することになります。
また、親のローンの連帯保証人になっている場合は、親が返済できなくなった時点で保証人に返済義務が生じる点にも注意しましょう。

亡くなった後の主な手続きの流れは、以下の通りです。

• 借入先の金融機関へ死亡の連絡をする
• 団信の保険金請求に必要な書類（死亡診断書の写しなど）を提出する
• 保険金でローンが完済されたら、抵当権抹消登記の手続きを行う
• 相続財産としての名義変更（相続登記）を行う

団信の保障内容や請求手続きの詳細は、住宅金融支援機構【フラット35】「新機構団体信用生命保険制度」でも確認できます。

子供がローンの返済義務を負うケースと回避策

親から家を引き継ぐとき、子供が思いがけず住宅ローンの返済義務を負うケースがあります。
どのような状況でそれが起きるのか、あらかじめ理解しておくことが大切です。

返済義務が生じる主なケースは以下の通りです。

ケース	内容
債務引受による贈与	子供がローンを引き継ぐ形で名義変更した場合、返済義務が発生する
連帯保証人への就任	親のローンの連帯保証人になった場合、親が返済不能になると子供が代わりに返済義務を負う
相続による取得	相続でローン付きの家を取得した場合、ローン残債も引き継ぐことになる

回避策としては、団体信用生命保険（団信）の活用が有効です。
親がローン返済中に死亡した場合、団信に加入していればローン残債は保険で完済されるため、子供への負担を防げます。

• ローン残債のある家の贈与：金融機関の同意なしに名義変更はできません。事前に金融機関へ相談し、債務引受の手続きが必要です。
• 兄弟間の不公平感：一人の子供だけに家を譲ると、他の兄弟との間で遺産トラブルに発展することがあります。遺言書の作成や代償金の準備が有効です。
• 贈与税の想定外の課税：不動産の贈与には高額な贈与税がかかる場合があります。相続時精算課税制度や非課税措置の活用を検討しましょう。

まとめ

子供にあげる家に住宅ローンが残っている場合、贈与・売却・相続のいずれの方法を選ぶかによって、必要な手続きも税負担も大きく異なります。
特に、ローンが残ったままの不動産は金融機関の担保に入っているため、無断での名義変更は契約違反となり、一括返済を求められるリスクがある点は必ず押さえておきたいポイントです。

贈与税については、住宅取得等資金の非課税措置や相続時精算課税制度など、条件を満たせば税負担を大きく軽減できる制度も用意されています。
一方で、最適な方法は家族構成やローンの残債状況によって一つひとつ異なり、税務・法務・金融機関それぞれへの確認が欠かせません。

私たちテラスホームは、子育て世代のご家族が安心してマイホームを引き継げるよう、家づくりだけでなく資金計画や住宅ローンに関するご相談にも対応しています。

「親の家をどう引き継げばよいかわからない」「ローンが残ったままの家をどうすればいいのか不安」という方は、ぜひ一度、テラスホームにご相談ください。
専門スタッフが、贈与・売却・相続それぞれのメリット・デメリットを踏まえた資金計画を一緒に整理いたします。