この記事でわかること
- 金融機関が審査で見る主な項目と考慮される割合がわかる
- 年収別に返済負担率の上限と月々の返済額の目安がわかる
- 年齢・勤続年数・団信・信用情報の基準がわかる
- 注文住宅で事前審査から融資実行までの流れと必要書類がわかる
- 審査に落ちる主な理由と申込前にできる対策がわかる
住宅ローンの審査は、年収だけで決まるものではありません。
金融機関は、返済負担率、年齢、勤続年数、健康状態、信用情報、物件の担保評価などを組み合わせて総合的に判断します。
「自分の年収で審査に通るのか」「勤続年数が短いけれど大丈夫か」と不安に感じる方も多いでしょう。
審査基準を事前に知っておけば、申込前に借入額や借入れの整理など、準備できることが見えてきます。
この記事では、国土交通省の調査と【フラット35】の公表条件をもとに、住宅ローン審査の基準と通過のための対策を解説します。
内容は2026年10月時点の情報です。
住宅ローンの審査基準とは？金融機関が見る主な項目
住宅ローンの審査基準とは、金融機関が「最後まで返済できるか」と「万一のときに担保で回収できるか」を判断するための基準のことです。
審査は1つの項目ではなく、申込者の属性と物件の担保評価を組み合わせて総合的に行われます。
国土交通省の「民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和7年度調査、2026年6月訂正版）では、長期・固定金利の住宅ローン等の審査で各項目を考慮する金融機関の割合が公表されています。
回答した994機関のうち、完済時年齢・借入時年齢・健康状態・年収は9割以上の金融機関が考慮しています。
| 審査項目 | 考慮する金融機関の割合 | 主に確認されること |
|---|---|---|
| 完済時年齢 | 98.4% | ローンを完済する時点の年齢が上限内か |
| 借入時年齢 | 96.2% | 申込時点の年齢が対象範囲内か |
| 健康状態 | 96.1% | 団体信用生命保険（団信）に加入できるか |
| 年収 | 94.2% | 安定した収入があり、基準を満たしているか |
| 勤続年数 | 93.9% | 収入が今後も続く見込みがあるか |
| 担保評価 | 91.0% | 物件の価値が融資額に見合うか |
| 返済負担率 | 90.9% | 年収に占める年間返済額の割合が基準内か |
| 他の債務の状況や返済履歴 | 72.5% | カードローン等の残高、延滞の有無 |
| 雇用形態 | 70.6% | 正社員・契約社員・派遣社員・自営業などの別 |
上の表の割合は、国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」（令和7年度、回答994機関、複数回答）の「審査項目」の集計です。
金融機関の営業エリア内に住んでいるか・勤めているかを条件にする金融機関も89.2%あり、地方銀行や信用金庫では特に確認されやすい項目です。
事前審査と本審査の違い
住宅ローンの審査は、事前審査（仮審査）と本審査の2段階で行われるのが一般的です。
事前審査では申告内容と信用情報をもとに借入れの可能性を判断し、本審査では書類の原本や物件の詳細、団信の告知内容まで確認します。
| 項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 目的 | 借入れできる見込みと金額の目安を確認 | 正式に融資を承認するか判断 |
| 主な確認内容 | 申告した年収・勤務先・他の借入、信用情報 | 収入証明の原本、物件の担保評価、団信の告知内容 |
| 結果が出るまでの目安 | 数日～1週間程度 | 1～2週間程度（【フラット35】の案内） |
| 健康状態 | 確認しないことが多い | 団信の告知書で確認する |
審査期間は金融機関や申込時期によって異なるため、上の表は目安として考えてください。
事前審査に通っても、本審査で申告内容との違いや団信の加入可否によって否決されることがあります。
年収と返済負担率の審査基準
返済負担率とは、年収に占める1年間のすべての借入れの返済額の割合のことです。
計算式は「年間返済額100」で、住宅ローンの審査ではこの割合が基準内かどうかが確認されます。
【フラット35】の返済負担率の基準
【フラット35】では、総返済負担率の基準が年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と定められています（【フラット35】ご利用条件、2026年4月1日現在）。
民間金融機関の基準は金融機関ごとに異なり、国土交通省の同調査でも「その他」と回答した機関が最も多くなっています。
下の表は、【フラット35】の基準の上限と、ゆとりを持たせた返済負担率25%で計算した返済額の目安です。
| 年収 | 【フラット35】の基準 | 基準上限の年間返済額 | 基準上限の月々の返済額 | 25%の場合の月々の返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 30%以下 | 90万円 | 約7.5万円 | 約6.3万円 |
| 400万円 | 35%以下 | 140万円 | 約11.7万円 | 約8.3万円 |
| 500万円 | 35%以下 | 175万円 | 約14.6万円 | 約10.4万円 |
| 600万円 | 35%以下 | 210万円 | 約17.5万円 | 約12.5万円 |
表の金額は、住宅ローン以外の借入れがない場合の上限です。
基準の上限まで借りられても、上限いっぱいが無理なく返せる額とは限りません。
教育費や生活費を差し引いても返せる額から、借入額を考えることが大切です。
年収別の購入価格の目安や借入額の考え方は、年収別の購入目安と住宅ローンの借入額を解説した記事で詳しく紹介しています。
住宅ローン以外の借入れも返済負担率に含まれる
返済負担率の計算には、自動車ローン、教育ローン、カードローンのほか、クレジットカードのキャッシングや分割払い・リボ払いも含まれます。
たとえば年収500万円で【フラット35】の基準（35%）を当てはめると年間返済額の上限は175万円ですが、月3万円（年36万円）の自動車ローンがあれば、住宅ローンに回せるのは年139万円（月々約11.6万円）までになります。
審査の前に完済できる借入れを整理しておくと、住宅ローンに回せる返済額を増やせます。
年収の下限を設けている金融機関もある
年収の基準は金融機関によって異なり、申込条件として年収の下限を設けている場合があります。
国土交通省の同調査では、年収の基準を「150万円以上」とする回答が387機関、「100万円以上」が307機関でした。
ただし年収の下限を満たすだけでは不十分で、実際の借入額は返済負担率で決まると考えておきましょう。
年齢の審査基準：借入時年齢と完済時年齢
住宅ローンには、申込時の年齢（借入時年齢）と、返済を終える時点の年齢（完済時年齢）の両方に上限があります。
完済時年齢は「80歳未満」とする金融機関が最も多く、国土交通省の同調査では732機関がこの基準でした。
| 項目 | 主な基準 | 根拠 |
|---|---|---|
| 借入時年齢 | 「65歳未満」「70歳未満」など金融機関により異なる | 国土交通省 同調査（65歳未満251機関、70歳未満203機関） |
| 完済時年齢 | 「80歳未満」が最多 | 国土交通省 同調査（732機関） |
| 【フラット35】の申込時年齢 | 満70歳未満（親子リレー返済を除く） | 【フラット35】ご利用条件 |
| 【フラット35】の借入期間の上限 | 「80歳1年未満切上げ）」と35年の短い方 | 【フラット35】ご利用条件 |
【フラット35】の場合、45歳6か月で申し込むと年齢は46歳に切り上げられるため、借入期間の上限は80歳46歳＝34年になります。
年齢が上がるほど借入期間が短くなり、同じ借入額でも月々の返済額が増える点に注意が必要です。
年齢による制約を受けやすい方は、次のような対策を検討しましょう。
- 頭金を多めに用意して借入額を減らす
- 配偶者の収入合算やペアローンを検討する
- 退職金など完済時期の資金計画を立て、返済期間を短めに設定する
勤続年数と雇用形態の審査基準
勤続年数と雇用形態は、収入が今後も続くかを判断するための審査項目です。
勤続年数の基準は「1年以上」とする金融機関が最も多く、国土交通省の同調査では661機関が回答しています。
同じ調査で「3年以上」とした機関は121機関でした。
雇用形態では、「派遣社員は対象外」とする回答が357機関、「契約社員は対象外」が286機関ありました。
派遣社員や契約社員は申し込める金融機関が限られるため、申込前に各金融機関の条件を確認しておく必要があります。
| 雇用形態 | 審査で見られやすいポイント | 確認しておきたいこと |
|---|---|---|
| 正社員 | 勤続年数と前年の年収 | 勤続年数が金融機関の基準を満たしているか |
| 契約社員・派遣社員 | 契約更新の実績と収入の継続性 | 雇用形態を申込条件から外していない金融機関か |
| 自営業・個人事業主 | 確定申告書の所得金額と黒字の継続 | 何期分の確定申告書が求められるか |
| 転職直後 | 転職前後の職種の関連性と年収の変化 | 勤続年数の基準と、前職の源泉徴収票の扱い |
【フラット35】のご利用条件には、勤続年数や雇用形態の要件は設けられていません（2026年4月1日現在）。
年収は原則として申込年の前年の収入を証する公的証明書で確認されるため、転職直後や自営業の方も検討しやすい商品です。
自営業の方は、自営業の住宅ローン審査で見られるポイントと必要書類もあわせて確認してください。
派遣社員の方は、派遣社員が住宅ローン審査を通すためのポイントで具体的な対策を解説しています。
健康状態と団体信用生命保険の審査基準
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンの契約者が死亡または所定の高度障害状態になったときに、保険金でローン残高が返済される保険のことです。
民間金融機関の住宅ローンでは団信への加入が借入れの条件になっていることが多く、国土交通省の同調査でも866機関が「団信加入が必要」と回答しています。
団信の加入審査は、本審査の段階で提出する告知書の内容で行われます。
告知書では、最近の治療や投薬の有無、過去一定期間の手術・入院歴などを申告するのが一般的で、項目は保険の種類によって異なります。
告知は事実をそのまま記入することが大切で、事実と違う告知をすると保険金が支払われないおそれがあります。
通常の団信に入れない場合の選択肢
持病などで通常の団信に加入できない場合、引受基準を緩和した「ワイド団信」を取り扱う金融機関があります。
ワイド団信は金利が上乗せされ、主要な銀行の公表条件では年0.2～0.3%の上乗せが多く見られます（2026年10月時点）。
借入時年齢を50歳前後までに限る金融機関もあるため、上乗せ幅とあわせて確認しましょう。
【フラット35】は、健康上の理由その他の事情で団信に加入しない場合も利用できます。
団信に加入しない場合は万一のときにローンが残るため、生命保険などで別に備えることを検討してください。
物件の担保評価の審査基準
担保評価とは、返済が滞ったときに金融機関が回収できる物件の価値を見積もることです。
担保評価が融資希望額を下回ると、希望額の全額を借りられないことがあります。
担保評価で主に確認される点は次のとおりです。
- 土地の立地や面積、周辺の取引価格
- 建物の構造、床面積、建築費
- 土地の権利形態（所有権か借地権か）
- 建築基準法上の道路への接道など、再建築できる土地か
- 建築確認を受けた計画どおりの建物か
注文住宅では、土地と建物をあわせて評価されるのが一般的です。
【フラット35】を利用する場合は、住宅金融支援機構の技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要になるため、設計段階から住宅会社と確認しておきましょう。
個人信用情報と他の借入状況の審査基準
個人信用情報とは、クレジットカードやローンの契約内容、返済状況、延滞の有無などを信用情報機関が記録した情報のことです。
住宅ローンの審査では、金融機関や保証会社が信用情報機関に照会し、過去の返済状況を確認します。
| 信用情報機関 | 主な加盟会社 | 開示の申込方法 |
|---|---|---|
| CIC（株式会社シー・アイ・シー） | クレジットカード会社・信販会社など | CICの情報開示（インターネット・郵送） |
| JICC（株式会社日本信用情報機構） | 消費者金融・一部のカード会社など | JICCの開示申し込み（2026年10月時点はスマホ申込を一時停止し郵送で受付） |
| KSC（全国銀行個人信用情報センター） | 銀行・信用金庫など | 全国銀行個人信用情報センターの本人開示 |
延滞などの記録は、契約期間中および契約終了後5年以内を目安に保有されます（各機関の登録期間による）。
スマートフォン本体の分割払いも割賦契約として信用情報に登録されるため、支払いの遅れは住宅ローン審査に影響します。
申込前に自分の信用情報を開示して、延滞の記録や使っていないカードの契約が残っていないかを確認しておくと安心です。
延滞の記録が消える時期や開示報告書の見方は、クレジットカード滞納が住宅ローン審査に与える影響と記録が消える時期で詳しく解説しています。
住宅ローン審査の流れと必要書類【注文住宅の場合】
注文住宅の住宅ローンは、事前審査、本審査、金銭消費貸借契約、融資実行の順に進みます。
建売住宅と違い、注文住宅は建物の完成後に融資が実行されるのが一般的で、それまでの支払いに注意が必要です。
| 段階 | タイミングの目安 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 事前審査 | 土地・プランの検討中 | 借入れの見込みと金額の目安を確認 |
| 本審査 | 土地の売買契約・建物の工事請負契約の前後 | 書類の原本、担保評価、団信の告知を審査 |
| 金銭消費貸借契約 | 本審査の承認後 | 金融機関と正式なローン契約を結ぶ |
| 融資実行 | 建物の完成・引渡し時 | 借入金が支払われ、抵当権を設定する |
事前審査で必要な主な書類
- 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 収入を証明する書類（会社員は源泉徴収票、自営業は確定申告書など）
- 物件に関する資料（土地の資料、建物の見積書・プランなど）
- ほかに借入れがある場合は返済予定表など
インターネットで申し込む事前審査では、書類を提出せず情報の入力だけで済む場合もあります。
本審査で必要な主な書類
- 住民票
- 住民税の課税証明書など公的な収入証明書（自営業は確定申告書・納税証明書など）
- 建物の工事請負契約書の写し
- 土地を購入する場合は土地の売買契約書の写し・重要事項説明書
- 土地の登記事項証明書
- 建築確認済証
- 団信の告知書
印鑑証明書は、金銭消費貸借契約や抵当権設定の手続きで求められるのが一般的です。
必要書類は金融機関によって異なるため、申込先の案内で確認してください。
【フラット35】で住宅を建設する場合の手続きと共通書類は、【フラット35】の融資手続・必要書類で確認できます。
注文住宅はつなぎ融資・分割融資の確認が必要
注文住宅では、土地代金、着工金、中間金などの支払いが建物の完成前に発生します。
住宅ローンは原則として完成後に実行されるため、それまでの支払いには自己資金のほか、つなぎ融資や分割融資を使うことがあります。
つなぎ融資を使える金融機関か、利息や手数料がいくらかかるかを、本審査の前に確認しておきましょう。
住宅ローン審査に落ちる主な理由と対策
住宅ローン審査に落ちる主な理由は、返済負担率の超過、信用情報の問題、勤続年数や雇用形態の条件不足、団信に加入できないことなどです。
金融機関は否決の理由を教えてくれないことが多いため、申込前に自分で点検しておくことが大切です。
| 落ちる主な理由 | 具体的な状況 | 対策 |
|---|---|---|
| 返済負担率の超過 | 他の借入れを含めた年間返済額が基準を超えている | 借入れを完済する、頭金を増やす、借入額を減らす |
| 信用情報の問題 | 延滞や債務整理の記録、未払い残高がある | 信用情報を開示して確認し、延滞を解消する |
| 勤続年数・雇用形態 | 転職直後、雇用形態が申込条件の対象外 | 条件の異なる金融機関や【フラット35】を検討する |
| 団信に加入できない | 告知内容により通常の団信の引受けができない | ワイド団信や団信加入が任意の【フラット35】を検討する |
| 担保評価の不足 | 物件の評価額が融資希望額を下回る | 借入額を見直す、土地・建物の計画を再検討する |
| 申込内容の不備 | 申告内容と書類の内容が一致しない | 年収・借入れを正確に申告する |
審査に通るために申込前にできること
住宅ローンの審査に向けた準備は、申込の半年ほど前から始めると余裕を持って進められます。
- 信用情報を開示する：延滞の記録や残っている契約を確認する
- 借入れを整理する：カードローン、リボ払い、キャッシングの残高を完済する
- 使っていないカードを見直す：キャッシング枠を借入余力として見る金融機関もあるため、不要な契約は解約する
- 新しいローンやカードの申込みを控える：申込の記録は信用情報に一定期間残る
- 収入証明などの書類を早めにそろえる：自営業の方は複数期分の確定申告書を用意する
- 複数の金融機関で事前審査を受ける：条件を比べつつ、短期間に多数へ申し込むのは避ける
本審査の承認後も、融資実行までの間に転職や新たな借入れをすると、承認が取り消されることがあります。
融資実行まではお金の動きを変えないように意識しましょう。
金融機関によって異なる審査基準
住宅ローンの審査基準は、金融機関の種類や商品ごとに異なります。
1つの金融機関で否決されても、条件の異なる別の金融機関で承認されることはあります。
| 金融機関の種類 | 審査の傾向 | 確認しておきたいこと |
|---|---|---|
| 都市銀行 | 全国で利用でき、商品や団信の種類が多い | 雇用形態・勤続年数の申込条件 |
| 地方銀行・信用金庫 | 営業エリア内に住んでいる・勤めていることが条件になりやすい | 自分の住所・勤務先がエリア内か |
| ネット銀行 | 手続きがインターネットで完結し、来店不要のことが多い | 書類のやり取りの方法、つなぎ融資の取扱い |
| 【フラット35】 | 全期間固定金利。総返済負担率の基準と利用条件が公表されている | 物件が技術基準に適合するか |
表の傾向は一般的なもので、実際の条件は金融機関や商品ごとに異なります。
金利だけで比べず、申込条件、団信の種類、つなぎ融資の可否まで含めて比較しましょう。
ペアローンや収入合算の活用方法
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別々に住宅ローン契約を結ぶ借り方です。
収入合算とは、1本の住宅ローンに配偶者などの収入を合わせて審査を受ける借り方で、連帯債務型と連帯保証型があります。
| 項目 | ペアローン | 収入合算（連帯債務型） | 収入合算（連帯保証型） |
|---|---|---|---|
| 契約数 | 2本 | 1本 | 1本 |
| 返済義務 | それぞれが自分の契約分 | 2人とも全額 | 主債務者（返済できない場合は連帯保証人） |
| 団信 | 2人とも加入できる | 原則主債務者のみ（夫婦で加入できる商品もある） | 主債務者のみ |
| 住宅ローン控除 | 2人とも受けられる | 負担割合に応じて2人とも受けられる | 主債務者のみ |
| 諸費用 | 2本分 | 1本分 | 1本分 |
【フラット35】の収入合算では、合算できるのは申込本人の配偶者や直系親族などで、合算する人は連帯債務者になる必要があります（【フラット35】収入合算）。
どの方式でも借入額は増やせますが、どちらかが育休や病気で働けなくなった場合でも返済が続けられるかを確認しておくことが大切です。
それぞれの仕組みやメリット・デメリットは、ペアローンと収入合算の違いを比較した記事で詳しく解説しています。
まとめ
住宅ローンの審査では、年収だけでなく、返済負担率、年齢、勤続年数、健康状態、信用情報、担保評価が総合的に判断されます。
- 完済時年齢・借入時年齢・健康状態・年収は9割以上の金融機関が考慮している
- 【フラット35】の総返済負担率の基準は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下
- 返済負担率には自動車ローンやリボ払いなど、住宅ローン以外の借入れも含まれる
- 注文住宅は融資実行が完成後になるため、つなぎ融資・分割融資の確認が必要
- 申込前に信用情報の開示と借入れの整理を済ませておく
審査基準がわかっても、「自分の場合はいくらまでなら無理なく返せるか」を一人で判断するのは簡単ではありません。
特に注文住宅では、土地・建物・付帯工事・諸費用をまとめて計画し、借入れの時期や支払いの順番まで考える必要があります。
テラスホームでは、住宅ローンに詳しい専属のファイナンシャルプランナーが、ご家族の収入や家計に合わせた資金計画をご提案しています。
付帯工事費まで含めた総額で資金計画を立て、建物の工事請負契約は図面と金額が確定したあとに結ぶため、借入額の見通しを立てやすいのが特徴です。
「審査に通るか不安」「どのくらいの借入額なら無理がないか知りたい」という段階でも、まずはテラスホームの資金計画をご覧のうえ、お気軽にご相談ください。
住宅ローン審査基準に関するよくある質問
