親の家の建て替え、何から始める？流れ・費用・注意点を徹底解説

「そろそろ親の家をどうにかしなければ」と感じながら、何から手をつければよいのか分からず、時間だけが過ぎてしまっているご家族は少なくありません。

親の家の建て替えには、法規制の確認から解体・設計・施工・引き渡しまで、複数の工程が順番に存在します。

全体の流れをあらかじめ把握しておくだけで、費用の見通しが立てやすくなり、家族間の行き違いも大幅に減らすことができます。

特に子育て中のご夫婦にとっては、教育費や生活費との兼ね合いもあるため、計画は慎重に進めたいところです。この記事では、建て替えの判断基準から全体の流れ、費用の相場、資金計画、名義・税金の注意点まで、順を追って解説します。

この記事でわかること

• 建て替えとリフォーム、どちらを選ぶべきかがわかる
• 建て替え完了までの全体の流れと期間の目安がわかる
• 解体・建築・諸費用の相場感がわかる
• 親名義の土地で建て替える際の注意点がわかる
• 利用できる補助金・非課税制度の最新情報がわかる

建て替えかリフォームか？親の家の状況で判断するポイント

親の家をどうするか悩んだとき、最初にぶつかる壁が「建て替えるべきか、リフォームで済ませるべきか」という選択です。

この判断は、家の築年数・構造の状態・劣化の程度によって大きく変わります。

特に注目したいのが、1981年（昭和56年）5月以前に建てられた旧耐震基準の建物かどうかという点です。旧耐震基準の住宅は現行の耐震基準を満たしていないケースが多く、大規模リフォームを行っても耐震性能に限界が生じることがあります。

詳しくは国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」でも確認できます。

判断項目	リフォームが向く場合	建て替えが向く場合
築年数	概ね30年未満	30年以上（特に旧耐震基準）
構造の状態	基礎・柱に問題なし	腐食・シロアリ被害あり
間取りの希望	現状から大きく変えない	大幅に変更したい
費用感	比較的低コストで済む	初期費用は高いが長期的に安心

リフォームは費用を抑えられる一方、構造体の老朽化が進んでいる場合は「直しても直しても不具合が出る」という負のサイクルに陥るリスクがあります。

反対に建て替えは初期コストこそかかりますが、断熱性・耐震性・バリアフリー対応など、親世帯が安心して暮らせる住環境を一から整えられる点が大きなメリットです。

親の家の現状を正確に把握するには、専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を活用するのも有効な選択肢のひとつです。

建て替えを選ぶべきケース

次のいずれかに当てはまる場合は、建て替えを検討する段階といえます。

• 1981年以前に建てられた旧耐震基準の住宅である
• シロアリ被害や腐食により、柱・基礎などの構造体が傷んでいる
• 雨漏りや湿気のダメージが広範囲に及んでいる
• 大規模リフォームの見積額が建て替え費用にかなり近づいている
• バリアフリー化や大幅な間取り変更が必要である

特に注意したいのが構造体の傷みです。外壁や内装は見た目を整えられても、柱や土台が腐食している場合は安全性を根本から確保できません。

大規模リフォームは費用が高額になりやすく、建て替えとのコスト差が縮まることも少なくありません。工事内容によって金額の幅が大きいため、必ず複数社から見積もりを取り、建て替えとリフォームの両方で比較検討することをおすすめします。

親世帯の高齢化が進むなか、段差の解消や手すりの設置といったバリアフリー対応を徹底するには、間取りそのものを再設計できる建て替えが有利になる場面も多くあります。

「まだ住めるから」という理由だけでリフォームを選ぶのではなく、10年・20年先の暮らしを見据えた判断が求められます。

リフォームを選ぶべきケース

ケース	具体的な状況
築年数が浅い	築20〜25年程度で構造体に問題がない
基礎・骨格が健全	シロアリ被害や腐食が見当たらない
間取りに大きな不満がない	現状の広さや部屋数で生活できる
予算が限られている	建て替え費用（1,500万円〜）が捻出できない
工期を短くしたい	仮住まい期間を最小限にしたい

築年数だけで判断できそうに思えますが、実際には構造体の状態こそが最大の判断基準です。築15年でも湿気の多い環境で管理が不十分だった家は、深刻な腐食が進んでいることがあります。

逆に築30年近くでも、適切なメンテナンスが施されていれば部分的なリフォームで十分に住み続けられるケースも珍しくありません。

なお、旧耐震基準の建物に大規模リフォームを施す場合は、耐震補強工事が別途必要になることがあり、結果的に建て替えと大きく変わらない費用になることもあります。

判断に迷ったときは、感覚ではなくホームインスペクション（住宅診断）の結果をもとに専門家と相談することが、後悔のない選択への近道です。

建て替えとリフォームのどちらが得になるかは、費用・性能・資産価値まで踏まえて比較すると判断しやすくなります。

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ここからは、建て替えを選んだ場合の具体的な流れを見ていきましょう。

親の家を建て替えるときの全体的な流れと期間の目安

建て替えは「解体して建てるだけ」と思われがちですが、実際にはさまざまな手続きや工事が段階的に絡み合っており、全体を見通しておかなければ途中で慌てることになります。

一般的に、親の家の建て替えは事前準備を含めると1年前後のプロジェクトになるケースが多く見られます。

全体のステップと目安期間は以下のとおりです。

ステップ	主な内容	目安期間
①事前準備・相談	家族間での意向確認、工務店・ハウスメーカーへの相談	1〜2ヶ月
②土地・建物の調査	地盤調査、既存建物の状況確認、法的規制の確認	1ヶ月程度
③設計・プランニング	間取り決定、仕様選定、見積もり確認	2〜3ヶ月
④建築確認申請	行政への申請手続き、許可取得	1〜2ヶ月
⑤解体工事	既存建物の解体・廃材処理	2〜4週間
⑥新築工事	基礎・躯体・内外装の施工	3〜5ヶ月
⑦引き渡し・入居	竣工検査、登記手続き、引越し	2〜4週間

親が仮住まいに移る時期や費用の支払いスケジュールも、このステップに沿って逆算して計画しておくことが大切です。

「いつまでに何を決めなければならないか」を家族全員で共有することが、スムーズな建て替えへの近道になります。

法規制の確認から仮住まいへの引っ越しまで

建て替えを進める前に、まず確認したいのが「その土地で本当に建て替えができるのか」という点です。

土地には都市計画法や建築基準法に基づく規制が課せられており、次の項目を必ず確認する必要があります。

• 用途地域（住居系・商業系・工業系など）
• 建ぺい率・容積率（建物の大きさの上限）
• 道路との接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接しているか）
• 高さ制限・斜線制限、防火・準防火地域の指定有無

特に注意したいのが「再建築不可物件」に該当するケースです。接道義務を満たしていない土地では、既存の建物を解体すると新たな建物を建てられません。

親の家がこの条件に当てはまる場合は、建て替え以外の選択肢も含めて検討する必要があります。

用途地域や建ぺい率・容積率の考え方は国土交通省「都市計画制度の概要」でも確認できるほか、具体的な規制内容は各市区町村の都市計画課・建築指導課の窓口で照会できます。

会社選びの段階では、複数社への相見積もりが欠かせません。

希望する延床面積・仕様のグレード感・工期の希望時期・仮住まい費用の負担範囲を各社に統一して伝えることがポイントです。

会社が決まったら、敷地調査（境界線・面積・道路との関係の確認）と地盤調査を行います。地盤が軟弱と判定された場合は地盤改良工事が必要となり、追加費用が発生することもあるため、調査結果は早い段階で確認しておきましょう。

住宅会社の選び方や契約前に注意すべきトラブル事例は、国民生活センター「土地・住宅・賃貸住宅・住宅修理」でも紹介されています。

設計プランと見積もりに納得できたら工事請負契約を締結し、その後に建築確認申請（設計が建築基準法に適合しているかの行政確認）を行います。

許可が下りるまでは着工できないため、この期間と並行して仮住まいへの引っ越しの準備を進めるのが理想的です。

仮住まいの主な選択肢には、賃貸マンションへの一時入居、子世帯宅への同居、ウィークリー・マンスリーマンションの活用などがあります。

解体工事から引き渡し・登記手続きまで

建築確認が下りると、いよいよ工事フェーズに入ります。

まず行われるのが既存建物の解体工事で、廃材の分別・処理も法律で義務づけられています。解体・廃棄物処理のルールについては国土交通省「リサイクル（建設リサイクル推進施策）」で詳しく確認できます。

解体後は「地鎮祭」を行うケースも多く見られます。任意ではありますが、親世帯にとって思い入れのある土地であることも多いため、家族で相談して決めるとよいでしょう。

着工後の新築工事は、一般的に次の順序で進みます。

1. 地盤改良工事（必要な場合）
2. 基礎工事（コンクリート打設）
3. 躯体工事（柱・梁・屋根の組み立て）
4. 外装・内装工事
5. 設備工事（電気・給排水・空調）

施工中は現場を定期的に確認し、設計図と実際の施工内容に相違がないかをチェックすることが、完成後のトラブルを防ぐポイントです。工事が完了すると施主と施工会社による竣工検査が行われ、問題がなければ引き渡しとなります。

建て替えの場合、引き渡し後には既存建物の「滅失登記」と新築建物の「表題登記」「所有権保存登記」の3つの登記手続きが必要です。手続きは土地家屋調査士や司法書士に依頼するのが一般的で、ローンを利用している場合は金融機関から抵当権設定登記も求められます。

建て替えにかかる費用の内訳と相場

いざ建て替えを検討し始めると、「実際いくらかかるのか」という不安が真っ先に頭をよぎるものです。

費用の全体像を把握しておくことで、資金計画がぐっと立てやすくなります。

建て替えにかかる費用は、大きく「解体費用」「建築費用」「諸費用」の3種類に分かれます。それぞれの目安は以下のとおりです（構造や仕様、地域によって幅があります）。

費用の種類	相場の目安
解体費用	100万〜300万円程度（建物の構造・広さによる）
建築費用	1,500万〜4,000万円程度（仕様・工法による）
諸費用（登記・税金・ローン手数料等）	建築費の5〜10%程度

解体費用・建築費用の目安

解体費用は建物の構造によって坪単価が異なります。木造が最も安く、鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート）になるほど割高になる傾向があります。

構造	坪単価の目安
木造	3万〜5万円
鉄骨造	5万〜7万円
RC造（鉄筋コンクリート）	6万〜8万円

建築費用は建て替え全体のなかで最も大きな割合を占めます。

近年は資材価格の上昇傾向もあり、木造在来工法で坪単価60万〜90万円前後が一つの目安です。正確な金額は仕様や工法、地域によって変わるため、複数社から見積もりを取って比較することが欠かせません。

なお、アスベスト（石綿）が使われていた古い建物を解体する場合は、別途除去費用が発生することがあります。

対象となる可能性のある年代の住宅かどうかは、事前に施工会社へ確認しておくと安心です。

仮住まい費用と引っ越し費用の見落とし注意点

建て替え計画で見積もりを立てる際、多くの方が建築費や解体費に目を向ける一方、仮住まいや引っ越しにかかる費用を後回しにしてしまいがちです。

しかし、これらを見落としたまま計画を進めると、予算オーバーの大きな原因になります。

仮住まいが必要な期間は、一般的に半年〜1年程度かかるケースが多く、工事の遅延が生じればそれ以上になることも珍しくありません。

引っ越しは「仮住まいへの移動」と「新居への移動」の2回発生する点も見落とされやすいポイントです。

費用の種類	目安金額
仮住まいの家賃（6〜12ヶ月）	48万〜120万円程度
仮住まいへの引っ越し費用	5万〜15万円程度
新居への引っ越し費用	5万〜20万円程度
荷物の一時保管（トランクルーム等）	月1万〜3万円程度

仮住まい費用は総額で100万円を超えることも十分にあり得るため、建て替え予算の中に必ず組み込んでおきましょう。

建て替えの資金計画：ローン・補助金を活用する方法

建て替えにかかる費用は、一般的に2,000万円〜4,000万円以上になることも珍しくありません。

だからこそ、住宅ローンや国・自治体の補助金・非課税制度を賢く組み合わせることが、家計への負担を軽減する鍵になります。

住宅ローンの場合、建て替えでは「つなぎ融資」と「本融資」の2段階が必要になるケースがほとんどです。

解体工事や着工時に先行して費用が発生するため、通常の住宅ローンとは異なる資金計画が求められます。

金融機関によって対応が異なるため、早めに複数の銀行や【フラット35】公式サイト（住宅金融支援機構）で金利や返済シミュレーションを比較検討することをおすすめします。

住宅ローンの組み方と親名義が絡む場合の注意点

親の家を建て替える際、ローンの名義をどうするかは見落としがちながら重要な問題です。

特に土地が親名義のまま残っている場合、金融機関の審査や契約内容に大きく影響するため、事前の確認が欠かせません。

ローンの種類	概要	親名義が絡む場合の注意点
子単独ローン	子どもが単独で借り入れる	土地を親から子へ名義変更または使用貸借契約が必要
親子リレーローン	親と子が一本のローンを引き継ぐ	親の年齢・健康状態が審査に影響する
親子ペアローン	親と子がそれぞれ別々に借り入れる	両者が返済義務を負うため収入条件が厳しい

親名義の土地に子どもが建物を建てる場合、土地の「使用貸借契約」を書面で締結しておくことが最低限必要です。

口約束のままでは、相続発生時に他の相続人とのトラブルに発展するリスクがあります。

土地を子ども名義に変更する「生前贈与」を選択する場合は、贈与税の負担が生じる可能性があります。

一定の要件を満たせば、直系尊属からの住宅取得等資金の贈与について非課税枠を活用できる制度もあります。

この非課税の特例は令和8年（2026年）12月31日までの時限措置であり、要件や限度額は税制改正により変わる可能性があるため、国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」で最新の要件を確認したうえで、税理士や司法書士へ事前に相談することを強くおすすめします。

住宅ローンと贈与税の関係を詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。

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住宅ローンに贈与税はかかる？かからない場合のポイントも解説

利用できる補助金制度の最新情報

住宅の省エネ化を支援する国の補助制度は、年度ごとに名称や内容が更新されています。

かつての「子育てエコホーム支援事業」（2024年度）は「子育てグリーン住宅支援事業」（2025年度）を経て、2026年度は「みらいエコ住宅2026事業」として実施されています。

制度の対象は子育て世帯に限定されなくなった一方、住宅の省エネ性能に応じた補助額の区分が設けられています。

補助区分	対象	補助額（目安）
GX志向型住宅	国が定める最高水準の省エネ性能を満たす新築住宅	最大125万円程度
長期優良住宅	認定長期優良住宅（子育て・若者夫婦世帯が対象）	最大80万円程度
ZEH水準住宅	ZEH基準を満たす新築住宅（子育て・若者夫婦世帯が対象）	最大40万円程度
リフォーム	省エネ改修・子育て対応改修など	最大100万円程度

補助金額や対象要件は予算状況によって変動し、予算上限に達し次第、期限前でも受付が終了する点に注意が必要です。

最新の公募スケジュールや詳細な要件はみらいエコ住宅2026事業【公式】で確認できます。

このほか、自治体独自の移住・定住促進補助金など併用できる制度もあるため、利用できる制度の組み合わせや最新の申請状況は、テラスホームまでお気軽にご相談ください。

名義・税金・相続で損しないための建て替え前の準備

建て替え工事が始まる前に見落としがちなのが、名義や税務まわりの整理です。

名義や相続の問題をそのままにして工事を進めてしまうと、後から思わぬ税負担や家族間のトラブルが発生することがあります。

親名義のまま子どもが費用を負担して建て替えると、建物部分が子どもの所有となり、土地と建物の名義が分かれてしまいます。

この状態では、将来の売却や相続の際に手続きが複雑になるケースがあるため、費用負担者と名義人を一致させるか、事前に名義変更・贈与の手続きを検討しておくことが賢明です。

親名義のまま建て替えるときの贈与税リスク

土地が親名義のまま、子が費用を全額負担して建て替えを行うケースは珍しくありません。

しかし、この状況は「贈与」とみなされる可能性をはらんでおり、意図せず税負担が発生するリスクがあります。

整理しておきたいポイントは次のとおりです。

• 子が全額負担して建てた建物は、子の名義になる
• 親の土地に子の建物が建つ「借地」状態となり、地代のやり取りが必要になる場合がある
• 親から地代を無償にしてもらった場合、利益の供与とみなされ贈与税の対象になり得る
• 将来、土地を親から子へ移す際にも贈与税・相続税が発生する可能性がある

親族間の「使用貸借」は原則として贈与税の対象外とされていますが、実態が贈与と判断されるケースもあるため、事前の確認は必須です。名義パターン別のリスクを以下にまとめました。

土地名義	建物名義	主なリスク
親	子	使用貸借・地代の取り扱いに注意が必要
親	親	子が費用負担した場合、贈与とみなされる可能性あり
子へ名義変更済み	子	名義変更時の贈与税・不動産取得税が発生する場合あり

建て替えを検討しているなら、まず税理士や司法書士に相談したうえで名義の整理を行うことが、無用なリスクを回避するための具体的な第一歩です。

相続を見据えた名義の決め方と家族間の合意形成

「誰の名義にするか」という判断が、将来の相続トラブルを防ぐ鍵になります。

建て替えの際に名義を曖昧にしたまま進めてしまうと、相続発生時に家族間で深刻な対立が生じることがあります。

名義パターン	メリット	注意点
親名義のまま	手続きがシンプル	相続時に子ども全員で共有になる可能性あり
子ども単独名義	相続後の手続きが楽	親から子への贈与とみなされる場合あり
親子共有名義	費用負担に応じた持分設定が可能	売却・リフォーム時に全員の同意が必要

建て替えで資産価値が上がった場合、その恩恵を受ける子どもとそうでない兄弟姉妹との間で不公平感が生まれやすくなります。

遺産分割の基本的な考え方は法務省「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」で、話し合いがまとまらない場合の手続きは裁判所「相続・遺産分割」で確認できます。

合意形成を円滑に進めるためのポイントは次のとおりです。

• 建て替え費用の負担割合を書面で残す
• 持分比率を費用負担に合わせて登記する
• 将来の相続分の調整について家族で事前に確認しておく

口頭での取り決めは後から「言った・言わない」の水掛け論になりかねないため、公正証書や覚書として記録に残しておくことをおすすめします。

不安な点は、早めに弁護士や司法書士へ相談するのが最善策です。

まとめ

親の家の建て替えは、思い立ってから完成まで1年前後かかることも珍しくありません。

土地の現況調査に始まり、解体・設計・施工・引き渡しと、多くの工程が積み重なって初めて新しい家が完成します。

費用面でも、解体費・設計費・建築費・諸費用に加え、仮住まい費用など想定外の出費が生じやすいのが建て替えの特徴です。

全体の流れとお金の見通しを先に把握しておくことが、途中で迷わないための最大のポイントといえます。

あわせて、親名義の土地が絡む場合の贈与税リスクや、将来の相続を見据えた名義の決め方についても、工事が始まる前に整理しておくことが、あとからの家族間トラブルを防ぐカギになります。

テラスホームでは、親世帯の建て替えを検討しているご家族に対して、「建て替えとリフォームどちらが合っているか分からない」「親名義の土地でも安心して進められるか不安」といったお悩みに寄り添い、資金計画から利用できる補助制度の確認、名義の整理まで一貫してサポートしています。

「どこに相談すればいいか分からない」という段階からでも丁寧に対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。