不動産を所有している方には、「固定資産税」という継続的に負担する税金がかかります。
毎年支払いが必要な税金のため「なんとなく支払っている」方もいるのではないでしょうか。
固定資産税とはなにか？仕組みを理解しておくことは、家計管理において非常に重要なポイントです。
この記事では、戸建てにかかる固定資産税の計算方法をわかりやすく解説しながら、「住宅用地の特例」などの軽減措置、注意点についても解説します。
Contents
固定資産税とは
固定資産税とは、土地や建物などの「固定資産」を所有している人に対して、毎年課される地方税です。
集めた税金は地域の道路や公園、福祉施設の整備など、有効に利用されます。
毎年1月1日時点に固定資産を所有している人が、納税義務者となり、「土地」「家屋」「償却資産（事業用の設備など）」の3つが対象です。
一戸建ての場合は土地と建物の両方が課税対象となり、固定資産税評価額に標準税率をかけて算出されます。
住宅用地には軽減措置があり、特例が適用されるケースもありますから、納税額は抑えられるのが一般的です。
年数がたつと減額される
戸建てを含む建物は、経年劣化によって外観や基礎に問題が発生します。
毎年課税される固定資産税ですが、年数の経過とともに減少する仕組みになっています。
建物は経年劣化によって資産価値が下がるため、評価額も徐々に下がり、固定資産税の額も減少していくのが一般的です。
ただし、土地の評価額は市場価格に左右されるため、必ずしも下がるとは限りません。
リフォームや増築を行った場合は評価額が上がり、税額が増えることもあります。
3年に1度評価の見直しがある
固定資産税の評価額は、3年に1度、自治体によって見直しが行われます。
この「評価替え」は固定資産税評価額が更新される重要なタイミングで、土地の公示価格や建物の築年数、劣化状況などをもとに再評価されるのです。
建物が老朽化していれば評価額は下がる傾向にありますが、地価が上昇していれば土地の評価額は上がります。
反対に、地価の下落や災害などで資産価値が下がった場合は、評価額が引き下げられ、税額が軽減されるケースもあります。
このように、増築や新築、用途変更などがあれば、その都度評価額は見直される仕組みです。
固定資産税の納付時期
固定資産税は毎年4月から6月にかけて納税通知書が送付され、それに基づいて納付するのが一般的です。
納付は年4回の分割払いが一般的で、4月・7月・12月・翌年2月の年4期に分けて支払うことができます。
納税通知書には1年分の税額や各期の納期限、納付方法などが記載されており、一括での納付も可能です。
一括支払いの場合には、第1期の納付期限までに全額を支払ってください。
期限を過ぎると延滞金が発生する可能性があるため、納付スケジュールを把握し、計画的な資金管理を心がけましょう。
固定資産税の支払い方法
| 現金支払い | ・郵便局・金融機関・コンビニエンスストア ※振り込み用紙にて支払う |
| インターネット | ・クレジットカード支払い・ペイジー支払い・スマホ決済 ※各方法にて支払い手続きを行う |
| 口座振替 | 口座登録にて自動振替 |
自治体によって固定資産税の支払い方法は異なりますが、主な手段は表の通りです。
今までは、届いた納税証明書を金融機関や郵便局・コンビニで納付することがメインでしたが、口座振替を利用すれば、納期限ごとに自動で引き落とされます。
申し込みが必要なので、通知書が届いたら早めに手続きをしておくと安心です。
スマートフォン決済アプリ（PayPay、LINE Payなど）やインターネットバンキング、クレジットカード払いにも対応している自治体が増えてきました。
クレジットカード払いは手数料がかかる場合があるので、スマートフォン決済アプリやインターネットバンキングが便利です。
それぞれの支払い方法には特徴があるため、自分に合った方法を選び、延滞や忘れを防いでください。
固定資産税の計算式
一般的な計算式は「固定資産税額＝固定資産税評価額 × 1.4％（標準税率）」です。
固定資産税評価額とは、国が定めた基準に基づいて市区町村が決定する価格で、おおよそ時価の7割程度といわれています。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は評価額の1/6、それを超える部分は1/3に軽減される制度があり、新築住宅には一定期間建物の評価額を1/2に軽減する特例もあります。
これらの特例を反映させた正確な税額は、納税通知書で確認することが可能です。
税額は軽減措置の有無により大きく変わるため、毎年納税額を確認しておきましょう。
固定資産税の算出までの流れ
家を持つうえで避けて通れない「不動産の保有コスト」を、把握するためには仕組みを理解しなければなりません。
固定資産税の金額がどのような流れで算出されるのかを、わかりやすく5つのステップで解説します。
【step1】固定資産税評価額を調べる
評価額を調べる確実な方法は、毎年4〜6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」を確認することです。
納税通知書には、土地や建物それぞれの評価額や課税標準額、税額が記載されています。
役所では「固定資産課税台帳」の閲覧が可能ですし、オンラインで確認できるサービスを提供している自治体もあります。
新築の場合は竣工後に市区町村が現地調査を行い、その結果をもとに評価額が決まるため、固定資産税納税通知書を待ちましょう。
評価額は3年ごとに見直されるため、固定資産税の額も変動する可能性があります。
新築住宅を購入した場合には、ハウスメーカーや工務店に尋ねると目安がわかるため、担当にたずねてください。
【step2】土地の固定資産税評価額を調べる
固定資産税を計算するうえで重要な基準となる土地の固定資産税評価額は、市区町村が定めています。
詳しい情報は、市区町村役場の資産税課または税務課で「固定資産課税台帳」を閲覧すれば確認可能です。
一部の自治体では、インターネットで固定資産税路線価図などを公開しており、土地の評価単価を目安として知ることも可能です。
実際の評価額は個別事情（地形、接道状況など）によって異なるため、詳細な金額は納税通知書または役所での確認がおすすめです。
【step3】建物の固定資産税評価額を調べる
固定資産税を算出する際に必要な建物の評価額は、市区町村によって定められ「再建築価格」に「経年減点補正率」をかけて算出されます。
新築時は再建築価格がそのまま評価額となり、年数経過すれば評価額は減少する仕組みです。
固定資産課税台帳には、建物の構造、延床面積、用途、築年数、評価額などが記載されています。
新築住宅の場合、竣工後に市区町村の職員による現地調査が行われ、それに基づいて評価額が決定されます。
【step4】課税標準額を調べる
課税標準額は、固定資産税評価額と同じである場合もありますが、特例措置や軽減制度の適用で、評価額から減額された額が課税標準額として扱われます。
農地や山林は特例措置や軽減制度の対象外となるため、固定資産税評価額がそのまま、課税評価額です。
評価額とは異なる場合があるため、正確な税額を知るには毎年4月頃に送付される「納税通知書」や「課税明細書」を確認するのが間違いありません。
【step5】固定資産税を算出
課税標準額は、土地や建物の固定資産税評価額をもとに、特例措置や軽減措置が適用された後の金額です。
住宅用地であれば、200㎡以下の部分は評価額の1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減され、その金額が課税標準額となります。
新築住宅の場合は一定期間、評価額が1/2に軽減される制度があるため、その減額後の金額に税率をかけて税額が決まります。
税率は通常1.4％ですが、自治体によって変更されることもあるため、実際の税額は毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」を確認してください。
一戸建ての土地や建物における特例措置
土地や建物の条件によって、税負担を軽くする「特例措置」が適用されるケースがあります。
ここでは、一戸建てに関係する特例措置の内容や適用条件、注意点について詳しく解説していきます。
土地に対する特例措置
住宅用地の課税標準の特例は、小規模住宅用地と一般住宅用地で以下のように決められています。
| 小規模住宅用地 | 一般住宅用地 | |
| 面積区分 | （200m2以下の部分） | （200m2を超える部分） |
| 課税評価額 | 評価額の1/6 | 評価額の1/3 |
固定資産税は、課税標準額（評価額 × 住宅用地の特例〈1/6または1/3〉） × 標準税率（1.4％）で求められます。
土地の固定資産税の軽減措置は、新築住宅が所在する自治体に申請する必要があります。
空き地や更地にはこの特例は適用されないため、住宅を取り壊して更地になった場合は、翌年から特例の適用外です。
増築・用途変更などがあると再審査の対象になることがあるため注意してください。
建物に対する特例措置
| 特例対象 | 特例内容 |
| 新築住宅（一般） | 1/2（3年間） |
| 新築住宅（最優良住宅） | 1/2（5年間）※3階建以上の耐火・準耐火建築物は７年間 |
新築された住宅に対し、一定期間、固定資産税の課税標準額を1/2に軽減する制度です。
一般の住宅であれば3年間、長期優良住宅なら5年間が対象ですが、床面積や用途に一定の要件があるため、すべてが対象となるわけではありません。
自治体によっては、申請不要で軽減措置が適用されることもありますが、個人で申請するか窓口で確認しましょう。
長期優良住宅の場合は申請が必須のため、減額申告書と長期優良住宅認定通知の写しを持って申請してください
一戸建てとマンションの固定資産税の違い
一戸建てとマンションでは、固定資産税はどう違うのか気になる方もいるのではないでしょうか。
同じエリアであっても、構造や敷地によって固定資産税の額には差が出ることがあります。
ここでは、一戸建てとマンションの固定資産税の違いについて解説します。
評価額の割合が違う
同じ価格帯の物件でも、固定資産税の評価額に対する「建物の評価割合」が異なるため、
税額に差が出るのが一般的です。
特に構造による違いが大きく影響しており、鉄筋コンクリート造のマンションは一戸建てよりも評価額が高く算出されやすい傾向があります。
建築コストはもちろんですが、一戸建ての耐用年数が22年のところマンションは47年です。
そのため戸建ての価値は一気に下がりますが、マンションは緩やかに時間をかけて価値が下がるため、戸建ての方が評価額は低くなります。
一戸建ては土地の評価額が大きなイメージがありますが、住宅用地の特例により軽減されるメリットもあります。
木造の一戸建てはマンションより安い
耐震性やセキュリティを考えれば、RC造や鉄骨造の戸建て住宅は魅力に感じるでしょう。
しかしながら、耐震性は構造ではなく構造計算による耐震性の高さですから、一般的に考えて一戸建ては木造が多くなります。
木造は建築コストが低く、耐用年数も短いため、評価額が低く抑えられます。
そのため、同じ床面積であっても、固定資産税はマンションよりも少なくなるのです。
木造住宅の方がマンションよりも、経年劣化が進みやすいため早い段階で税額が軽減される傾向にあります。
固定資産税に関する注意点
不動産の所有者であれば毎年支払いが義務である固定資産税ですが、仕組みが複雑なため、申請漏れによって高額な税金の支払いを続けている方もいます。
思わぬトラブルや損しないためにも、知っておきたいポイントや注意点を理解しておきましょう。
軽減措置を受ける際は申請が必要
| 軽減措置対象 | 申請について | 申請先 |
| 一般新築住宅 | 自動的に申請（一部の自治体では申請が必要） | 各地方自治体 |
| 長期優良住宅 | 必要 | 所管行政庁 |
| 住宅用地（土地） | 必要 | 各地方自治体 |
新築の一般住宅の場合、自治体によっては自動的に軽減措置が適用されるケースもありますが、申請が必要な自治体もあるため注意が必要です。
新築住宅に対する固定資産税の減額措置は、市区町村へ所定の期限内に申請書を提出しないと適用されません。
提出期限は原則として「新築後一定期間内」と決まっており、建築確認済証や登記事項証明書、図面などの添付書類が必要です。
条件を満たしていても期限を過ぎてしまうと、軽減措置を受けられなくなる可能性があるため注意しましょう。
制度を活用するためには、事前に要件や申請手続きを確認し、必要書類を漏れなく準備することが重要です。
床面積が同じでも税金額は異なる
固定資産税は建物の広さで決められるのではなく、固定資産税評価額に基づいて課税されているからです。
固定資産税評価額を決める固定資産評価基準は、細かな項目で評価されています。
土地に関しては宅地（住宅用地）・農地・山林などの種類によって評価方法が異なり、
地価公示価格や不動産鑑定士の評価を参考にしながら、形状・利用状況・周辺環境などを加味して評価されます。
家屋の場合には、再建築価格を元に経年減価を行い、建材の種類や設備の有無などの評価に
に基づいて課税されるためです。
築年数が浅い建物は評価額が高く、築年数が進むと減価されて評価額が下がっていきます。
しかしながら、都市部と地方では評価額が異なり、地価の高いエリアは税負担も重くなりがちです。
建物の用途によっても税額が変わるなど、床面積が同じでも条件により、固定資産税の額には大きな違いが生じます。
滞納すると遅延損害金がかかる
税金の滞納には「延滞金（遅延損害金）」が発生します。
期限の翌日から自動的に計算され、納付する日までの日数に応じて、延滞税が自動的に課される仕組みです。
延滞金の率は法令で定められており、その年で異なるため早めの納税をおすすめします。
滞納が続くと督促状が届き、催告書の送付や・財産調査、差押えなどの滞納処分に進むのが一般的です。
うっかり納付を忘れてしまった場合でも、納期限を過ぎた時点で延滞金の対象となるため、早めの対応をしましょう。
固定資産税を滞納すると、金銭的な負担だけでなく信用や財産にも影響を及ぼすため、期限内に納付するよう心がけることが大切です。
新築の軽減措置がなくなるタイミングで高くなる
新築住宅に対する固定資産税の軽減措置は、一般住宅は築後3年間、長期優良住宅・認定低炭素住宅などは築後5年間適用期間となっています。
この期間が終了すると建物の評価額が100％に戻るため、軽減された差額が増加します。
慌てずに対処するためには、適用終了がいつか明確に把握しておくことが重要です。
軽減措置終了後は、建物の築年数に応じた減価措置は継続しますが、増税分を早めに把握し、資金準備や家計計画を整えておきましょう。
一戸建ての固定資産税の目安
一戸建て住宅の固定資産税は、土地と建物の評価額に基づいて算出されるため、平均税額を算出するのは難しいです。
平均的な一軒家であれば、年間の固定資産税はおおよそ10万円〜15万円程度が目安ですが、人気のエリアや広い土地に住んでいる場合には、やや多めに考えておきましょう。
新築の場合には、特例や小規模住宅用地の軽減措置などが適用され、税額が大きく軽減されることがあります。
しかしながら、実際の税額は自治体によって評価基準が異なるため、、詳細は毎年送付される課税明細書で確認してください。
まとめ
戸建てにかかる固定資産税は、土地と建物それぞれの「固定資産評価額」に基づき、算出されます。
新築住宅には一定期間、建物部分の税額が半額になる軽減措置があり、土地にも小規模住宅用地の特例が適用されることがあります。
一定期間を過ぎてしまうと税額が大きく変わりますから、毎年届く課税明細書で確認し、軽減措置がなくなった時への備えを準備しておいてください。
