長期優良住宅は本当に必要？認定基準とメリット・デメリットを徹底解説

結論から言うと、長期優良住宅が「必要」かどうかは、住み続ける期間・借入額・税制優遇を使い切 れるかどうかの 3 点で判断が分かれます。
子育て世帯やこの先 10 年以上住み続ける予定の方は、税制優遇のメリットが認定コストを上回りやす い傾向にあります。

一方、転勤や住み替えの予定がある方、建築コストを最優先したい方には、認定が必ずしも得策とは 限りません。

家を建てるとき、「長期優良住宅にすべきかどうか」で悩む子育て世代の方は多いのではないでしょうか。
認定を受けるには工務店との綿密な打ち合わせや申請手続きが必要で、費用も時間もかかります。
一方で、税制優遇やローン控除など、子育て世帯にとって見逃せないメリットがあるのも事実です。
この記事では、認定基準からメリット・デメリットまでを整理し、あなたの家づくりの判断をサポー
トします。

この記事でわかること

・長期優良住宅の認定基準 9 項目の内容がわかる
・2026年最新の税制優遇・住宅ローン控除の金額がわかる
・長期優良住宅が「必要ない」と言えるケースがわかる
・費用対効果を判断するための考え方がわかる

長期優良住宅とは何かをまず理解しよう

2009年に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」にもとづき、国が定めた基準を満たした住宅を「長期優良住宅」として認定する制度が始まりました。
一言でいえば、数世代にわたって長く住み続けられる質の高い住宅を国が認定する仕組みです。

認定を受けるためには、以下の基準をすべて満たす必要があります。

基準項目	内容の概要
耐震性	極めて稀に発生する地震に対して倒壊しない強度
省エネルギー性	断熱性能など省エネ基準への適合
劣化対策	数世代にわたり構造躯体が使用できること
維持管理・更新の容易性	内装や設備の点検・更新がしやすい構造
住戸面積	一定以上の床面積の確保

詳細な認定基準については、国土交通省の長期優良住宅のページで確認できます。
まずこの制度の全体像を把握することが、正しい判断への第一歩です。

長期優良住宅認定制度の概要と目的

2009年の法律施行をきっかけに、日本の住宅政策は「つくっては壊す」フロー型から「いいものを長く使う」ストック型へと大きく転換しました。
その中心的な役割を担うのが、この認定制度です。

制度の主な目的は以下の3点に整理できます。

• 良質な住宅ストックの形成と次世代への継承
• 環境負荷の低減（建て替えによる廃材・CO2削減）
• 住宅の資産価値維持による流通市場の活性化

認定を受けた住宅は、建築時の基準適合だけでなく、定期的なメンテナンス計画の作成と実施も義務付けられている点が大きな特徴です。
「建てて終わり」ではなく、維持管理まで含めたトータルな住宅品質が問われます。

制度の詳細は国土交通省の公式サイトで確認できます。

一般住宅との違いはどこにある?

一般住宅と長期優良住宅の最も大きな差は、「国の認定を受けているかどうか」という点です。
認定を受けるには、耐震性・省エネ性・劣化対策など複数の基準をクリアする必要があり、一般住宅にはそのような義務はありません。

主な違いを以下の表で確認しましょう。

比較項目	一般住宅	長期優良住宅
国の認定	なし	あり
耐震基準	建築基準法レベル	耐震等級2以上が目安
省エネ基準	任意	適合必須
維持管理計画	不要	作成・保存が義務

特に注目すべきは「維持管理計画の作成義務」で、定期点検や修繕の記録を残す必要がある点が一般住宅との大きな違いです。
詳しくは国土交通省の公式ページでも確認できます。

長期優良住宅の認定を受けるための9つの基準

認定を受けるには、国土交通省が定めた複数の技術的基準をすべて満たす必要があります。
一つでも基準を下回れば認定は受けられないため、設計段階から綿密な確認が欠かせません。

認定基準は以下の9項目です。

1. 劣化対策（数世代にわたり構造躯体が使用できること）
2. 耐震性（極めて稀な地震でも継続して住めるレベル）
3. 維持管理・更新の容易性（内装・設備の点検や交換がしやすい構造）
4. 可変性（間取り変更に対応できる空間の余裕）
5. バリアフリー性（将来的な改修に対応できる設計）
6. 省エネルギー性（断熱性能などの省エネ基準への適合）
7. 居住環境（地域の景観・環境への配慮）
8. 住戸面積（一定以上の床面積の確保）
9. 維持保全計画（定期点検・補修の計画が策定されていること）

テラスホームがある新築施主の方に同行して申請書類を確認したところ、「維持保全計画」の記載内容が不十分で一度差し戻しになったという経験があります。
書類作成は工務店任せにせず、施主自身も内容を把握しておくことが大切です。

詳細な基準については、国土交通省「長期優良住宅のページ」でも確認できます。

耐震性・耐久性・省エネ性など性能面の基準

建物の性能を数値で担保する仕組みこそが、この制度の核心といえます。
「なんとなく丈夫そう」という感覚ではなく、具体的な数値基準をクリアした住宅だけが認定を受けられます。

主な性能基準を以下の表で整理しました。

性能項目	主な基準内容
耐震性	耐震等級2以上（または同等の免震構造）
劣化対策	劣化対策等級3以上（木造は床下・小屋裏の点検口設置も必要）
省エネルギー性	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（2024年時点）

この省エネ基準は 2025 年 4 月の法改正で引き上げられたもので、以前の基準(断熱等性能等級 4 相 当)はすでに対象外となっています。 断熱性能を高めるには窓や壁の仕様変更が必要になるため、建築コストへの影響が大きい項目です。

詳細な数値基準は国立研究開発法人建築研究所の関連情報で確認できます。

維持管理・更新のしやすさに関する基準

配管や設備がどれだけ点検・交換しやすい構造になっているかを評価するのが、この基準の核心です。
建物は完成してからが本番で、数十年にわたる維持管理のしやすさが住宅の寿命を大きく左右します。

具体的には、以下の3つの観点から基準が設けられています。

観点	主な要件
点検のしやすさ	配管スペースや点検口が適切に確保されていること
清掃・補修のしやすさ	配管の清掃や部分補修が容易にできる構造であること
更新のしやすさ	給排水管の取り替えが建物本体を傷めずにできること

特に給排水管は、コンクリートに直接埋め込む工法を避け、露出または点検口経由でアクセスできる設計が求められます。
将来の修繕費を抑えるうえでも、この基準は実生活に直結する重要な要素です。

詳しくは国土交通省「長期優良住宅のページ」をご参照ください。

住戸面積・居住環境・景観への配慮に関する基準

家の広さや建てる場所の環境についても、認定を受けるための明確な条件が設けられています。
単に「広ければよい」「どこでも建てられる」というわけではなく、地域の特性に合わせた配慮が求められます。

住戸面積の基準は、住宅の種類によって以下のように定められています。

住宅の種類	必要な床面積
一戸建て住宅	75㎡以上（階段部分を含む）
共同住宅（マンション等）	55㎡以上（階段部分を含む）

居住環境・景観への配慮については、住宅が建つ地域のルールに従うことが条件です。 具体的には、地区計画や景観計画、条例などによって定められた基準に適合している必要があります。 地域によっては外壁の色や屋根の形状に制限がある場合もあるため、設計前に自治体の窓口で確認し ておくことをお勧めします。

詳しくは国土交通省の公式ページをご参照ください。

長期優良住宅の認定申請の流れと必要な費用

申請の手順を知らずに長期優良住宅の建築を進めるのは、地図なしで山登りをするようなものです。
事前にステップと費用を把握しておくことが、スムーズな家づくりの第一歩となります。

申請の流れは大きく以下のとおりです。

1. 住宅の設計・仕様の決定
2. 登録住宅性能評価機関への技術的審査の依頼
3. 所管行政庁（都道府県・市区町村）への認定申請
4. 認定取得・着工

費用面では、技術的審査費用として5万〜20万円程度、行政への申請手数料として数千円〜数万円が一般的な目安です。
これらは住宅の規模や依頼先によって異なります。

詳しい申請手続きや最新の基準については、国土交通省の長期優良住宅のページで確認できます。
申請は原則として着工前に完了させる必要があるため、早めに工務店やハウスメーカーへ相談することをおすすめします。

着工前に申請が必要な理由と手続きの流れ

長期優良住宅の認定を受けるには、工事を始める前に申請を完了させることが法律で定められています。
着工後に申請しても認定は受けられないため、注意が必要です。

その理由は、認定の審査が「設計段階の図面や仕様」をもとに行われるからです。
完成した建物を後から審査する仕組みではなく、計画段階で基準を満たしているかどうかを確認する制度となっています。

手続きの流れを整理すると、以下のようになります。

ステップ	内容
①設計確定	省エネ・耐震などの基準を満たす設計を行う
②技術的審査	登録住宅性能評価機関に審査を依頼する
③認定申請	所管行政庁へ申請書類を提出する
④認定取得	認定通知書を受け取り、着工へ進む

詳しい申請書類の様式や手続きの詳細については、国土交通省の公式ページで確認することができます。
ハウスメーカーや工務店と早めに連携し、スケジュールに余裕を持って準備を進めることが成功の鍵です。

申請にかかる費用の目安と注意点

申請時にかかるコストは、思ったより幅があります。
筆者がクライアントのケースで確認した範囲では、審査機関への技術的審査費用が5万〜20万円程度、行政への申請手数料が数千円〜2万円程度が一般的でした。

以下に費用の目安を表でまとめます。

費用項目	目安金額
技術的審査費用	5万〜20万円
行政申請手数料	数千円〜2万円
設計変更対応費	数万円〜（場合による）

上記はあくまで目安であり、実際の費用は依頼する審査機関や自治体、住宅の規模によって異なります。

着工前の見積もり段階で、工務店・審査機関の双方に最新の金額を確認することをおすすめします。

注意点としては、申請は着工前に完了している必要がある点です。
着工後の申請は認められないため、スケジュール管理が欠かせません。
詳細は国土交通省の公式サイトでご確認ください。

長期優良住宅を取得することで得られる主なメリット

認定を受けることで、住宅ローンの金利優遇や税制面での恩恵など、複数の経済的メリットを享受で きます。
2026 年度の税制改正により、住宅ローン控除をはじめとする優遇制度は借入限度額や適用期間が見直されています。

最新の金額を踏まえて、それぞれのメリットを具体的に見ていきましょう。

• 住宅ローン控除の借入限度額が一般住宅より拡大（新築で最大5,000万円）
• 不動産取得税の控除額が増加（1,300万円控除）
• 固定資産税の減額措置期間が一般住宅より延長（3年→5年）
• フラット35Sの金利引き下げ適用が可能
• 地震保険料の割引(耐震等級に応じて最大50%)

税制優遇の詳しい内容は、国土交通省の長期優良住宅に関する公式ページでも確認することができます。
認定取得にかかるコストを、これらの優遇措置で回収できるケースも多く、長期的な視点で見ると家計への好影響は決して小さくありません。

住宅ローン控除の控除額が拡大される税制優遇

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した人を対象 に、毎年末の借入残高の 0.7%を所得税等から差し引く制度です。

長期優良住宅は、一般住宅よりも「借入限度額」が高く設定されているため、控除の対象になる金額 そのものが大きくなります。

国土交通省の発表によると、令和 8 年(2026 年)1 月 1 日から令和 12 年(2030 年)12 月 31 日までに入居する場合、新築の認定長期優良住宅の借入限度額は一般の世帯で4,500万円です。

19歳未満の子がいる子育て世帯や、夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯は、借入限度額が5,000万円まで上乗せされます。

控除期間はどちらも13年間、控除率は年末残高の0.7%です。

たとえば借入限度額を 13 年間フルに活用できた場合、控除総額の理論上の上限は一般世帯で約 409 万円、子育て世帯等で約 455 万円になります。

ただし実際にはローン残高が年々減っていくため、この上限額をそのまま 13 年間受け取れるケースは 多くありません。

主な適用要件として、床面積が40m²以上であること、合計所得金額が2,000万円以下であることなど挙げられます。

借入額や年収によって実際の控除額は変動するため、詳細な試算は税理士または金融機関 にご相談ください。

詳細な要件と申請書類は、国土交通省の公式ページで確認できます。

登録免許税・不動産取得税・固定資産税の軽減措置

住宅購入時にかかる税金は、認定を受けることで大幅に軽減される仕組みになっています。

以下の表で、一般住宅との税率・控除額の違いを確認しましょう。

税目	一般住宅	長期優良住宅
登録免許税（保存登記）	0.15%	0.1%
不動産取得税（控除額）	1,200万円	1,300万円
固定資産税（減額期間）	3年間	5年間

詳細は国土交通省の公式サイトでも確認できます。

一見、軽減額は小さく感じるかもしれません。
しかし、登録免許税・不動産取得税・固定資産税の3つが同時に軽減されるため、合算すると数十万円単位の節税効果になるケースも珍しくありません。

固定資産税の軽減措置は制度が複雑なため、計算方法や適用期間をより詳しく知りたい方は、以下の
記事もあわせてご確認ください。

関連記事：【2026年最新】戸建ての固定資産税はいくら?軽減措置と計算方法を解説

固定資産税の仕組みを踏まえたうえで、次は住宅ローンの金利優遇について見ていきましょう。

フラット35Sなど低金利ローンの活用と地震保険料の割引

フラット 35S は、住宅金融支援機構が扱う長期固定金利の住宅ローン「フラット 35」の利用者が、 省エネ性や耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、一定期間金利が引き下げられる制度です。

住宅の技術基準の高さに応じて「フラット 35S(ZEH)」「金利 A プラン」「金利 B プラン」の 3 種類があり、金利の引き下げ幅が異なります。

2026 年 9 月時点の制度では、ZEH が当初 5 年間で年 0.75%、金利 A プランが当初 5 年間で年 0.5%、金利 B プランが当初 5 年間で年 0.25%の引き下げです。

長期優良住宅は、耐震性や耐久性などの基準を満たすことで、いずれかのプランの対象になり得ます。

該当するプランは住宅の性能証明の内容によって異なるため、事前に取扱金融機関へご確認ください。

子育て世帯向けの金利引き下げなど、他の制度と組み合わせるとさらに引き下げ幅が拡大するケースもあります。
金利優遇に加えて、地震保険料にも長期優良住宅ならではの割引があります。

財務省によると、地震保険の割引制度には「建築年割引」「耐震等級割引」「免震建築物割引」「耐 震診断割引」の 4 種類があり、いずれか一つが適用されます(重複適用は不可)。

割引率は建物の性能に応じて 10%から 50%です。

長期優良住宅の認定基準は耐震等級 2 以上(または同等の免震性能)が最低ラインのため、少なくと も 30%の耐震等級割引の対象になり得ます。
耐震等級 3 を取得していれば、割引率はさらに高い最大 50%まで上がります。

適用される割引率は保険会社の審査・証明書類の内容により異なります。

出典：住宅金融支援機構「【フラット 35】S」

出典：財務省「地震保険制度の概要」

地震保険料の割引をより詳しく知りたい方、加入すべきか迷っている方は、以下の記事も参考にしてください。

関連記事：長期優良住宅で地震保険は必要?加入のメリット・デメリットも解説

ここまでのメリットを踏まえたうえで、次は認定を受けるデメリットや、認定が向いていない人の特
徴を見ていきましょう。

長期優良住宅のデメリットと取得が向いていない人の特徴

ここまで紹介した税制優遇は、一見すると魅力的に映るかもしれません。
しかし、長期優良住宅には申請コストや維持管理の手間という「代償」があるのも事実です。
「本当に必要か」を判断するには、メリットだけでなくデメリット側も冷静に把握しておく必要があ
ります。
以下では、申請・維持管理にかかる負担と、認定が向いていない人の具体的な特徴を見ていきましょ
う。

申請コスト・維持管理の手間がかかる点に注意

認定取得には、申請費用として一般的に30万〜70万円程度のコストが発生します。
設計図書の作成や審査機関への手数料、検査費用などが積み重なるため、予算計画には注意が必要です。

維持管理の面でも、定期的な点検・記録の提出義務があり、怠ると認定取り消しのリスクがあります。
具体的な維持保全の基準については、国土交通省「長期優良住宅のページ」で確認できます。

以下に、主な負担をまとめます。

項目	内容
申請費用	30万〜70万円程度（設計・審査・検査）
定期点検	10年ごとの点検・補修記録の保管義務
維持管理コスト	点検・修繕費が都度発生

これらの手間とコストを踏まえたうえで、税制優遇との費用対効果を冷静に比較することが、後悔のない判断につながります。

長期優良住宅が必ずしも必要でないケースとは

認定取得が必ずしも最善とは限らないケースがあります。

以下のような状況に当てはまる場合は、認定なしで建築する選択肢も十分に検討する価値があります。

• 居住期間が比較的短い予定の方（転勤・住み替えを想定）
• 建築コストを最小限に抑えたい方
• シンプルなデザイン・工法を優先したい方
• 申請手続きや維持管理の手間を避けたい方

国土交通省の長期優良住宅のページによると、認定取得には申請費用や設計変更コストが発生します。

初期費用の増加分を税制優遇で回収できるかどうかが、判断の核心です。

短期間しか住まない予定であれば、優遇措置のメリットを十分に享受できない場合もあります。
自分のライフプランと照らし合わせた冷静な判断が求められます。

長期優良住宅の認定後に必要な維持管理と手続き

認定を受けた後こそ、実は重要な管理が始まります。
定期的な点検と記録の提出が義務付けられており、これを怠ると認定が取り消されるリスクがあります。

維持管理の主な内容は以下のとおりです。

項目	頻度・内容
定期点検	建築後10年ごとに実施が目安
点検記録の保存	点検結果を維持保全計画書に記録・保管
行政への報告	求められた場合は報告義務あり
修繕・改良	点検結果をもとに必要な補修を実施

特に注意したいのは、点検記録の保存を怠ると、売却時や補助金申請時に不利になる場合がある点です。
記録はしっかりとファイル管理しておくことを強くおすすめします。

詳細な維持保全の基準については、国土交通省「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の公式ページで確認できます。
手続きの流れや最新情報をこまめにチェックしておきましょう。

まとめ

ここまで読んで、「自分の家づくりに長期優良住宅は本当に必要なのか？」という疑問が少し整理できたのではないでしょうか。
認定取得には費用と手間がかかる一方で、税制優遇や住宅ローン控除、将来の資産価値向上など、長期的に見れば家族の生活を支える大きなメリットがあります。
判断の目安をまとめると、次の 3 点になります。

• 10年以上住み続ける予定がある:優遇のメリットを受けやすい
• 借入額が数千万円規模になる:住宅ローン控除の拡大効果が大きい
• 転勤や住み替えの予定がある:認定コストが優遇額を上回る可能性がある

重要なのは、制度の仕組みを正しく理解したうえで、自分たちのライフプランに照らし合わせて判断
することです。
とはいえ、「うちの家族の場合はどちらが得なのか」を自分だけで正確に試算するのは簡単ではありません。

テラスホームでは、家づくりを検討中の子育て世帯の方に向けて、長期優良住宅を取得すべきかどうかを、借入額やご家族のライフプランに合わせて個別に診断するご相談を承っています。

「取得すべきかどうか迷っている」「費用対効果を具体的に知りたい」という方は、無料相談で建築士・住宅ローンの知識を持つ担当者に直接ご相談ください。

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