入居後にかかる税金と軽減制度とは？あわせて活用したい控除も紹介

待ちに待ったマイホームの完成に胸がいっぱいで、入居後にもいろいろな手続きが発生することを忘れている方もいるのではないでしょうか。

購入時だけでなく、入居後も様々な税金の支払いがあるため、賢い税金対策を考えておきましょう。

本記事では、マイホーム購入にかかる税金と軽減制度とはどのようなものかについて紹介します。

活用するために知っておくべき保証や保証制度についても、あわせて説明していますので、マイホーム購入に必要な知識を得て新生活をスタートさせましょう。

購入時からすでに発生している税金

マイホームを購入すると、5種類の税金が課税されます。

住宅資金以外の諸費用として、どのような税金なのかを把握しておく必要があります。

還元される税金もありますから、資金計画を建てるために知識として得ておいてください。

印紙税

契約書を作成するときにかかる税金のことで、収入印紙を契約書に貼付し納税します。

売買契約書・建築請負契約書・住宅ローンの契約時にそれぞれ税金がかかるため注意しましょう。

軽減制度

平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書及び建設工事請負契約書の記載金額が、10万円を超えた場合は軽減措置の対象となります。

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

出典：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

住宅の登記をおこなうタイミングで発生し、納付書での現金納付のみ受け付けられます。

専門知識が必要なことから、司法書士に依頼し登録免許税と登記費用を合わせて支払う方法がほとんどです。

出典：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

軽減制度

軽減措置を受けるためには条件があり、住宅の床面積は50平米以上であること、新築後1年以内に登記が必要です。

また、認定住宅等新築等特別税額控除額の計算明細書・登記事項証明書・・請負契約書又は売買契約書の写し・長期優良住宅認定通知書の写し・住宅用家屋証明書または認定長期優良住宅建築証明書などが必要ですので用意しておきましょう。

出典：国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

消費税

住宅を購入しても消費税がかかり、土地は非課税で建物購入価格の10％相当額です。

建物価格2,000万円であれば、消費税は2,000万円×10％＝200万円となりますが、設計料が別の場合には、別途消費税がかかります。

中古住宅に関しては、不動産会社を仲介した物件には消費税がかかりますが、個人から購入した場合には土地・建物共に消費税はかかりません。

軽減制度

消費税が課税されるのは以下の通りです。

• 建築費用
• 土地の造成や整地費用
• 建築工事やリフォーム工事費用
• 仲介・媒介手数料（不動産会社）
• 住宅購入時に必要な諸費用
• 駐車場の賃料
• 家具・家電の購入費用
• 引っ越し費用

住宅も課税対象ですが、一部の費用は非課税になる措置があります。

• 土地代金
• 売主が個人の中古住宅
• 火災・地震保険や団体信用生命保険
• ローンの保証料
• マンションの管理費・修繕積立金
• 宅地と一体化した庭園、石垣、庭石など

これらには消費税がかかりません。

住宅購入における特例や軽減措については、購入後に発生する税金にてご紹介します。

不動産取得税

不動産購入の際に各都道府県へ1度だけ課税される税金で、取得後に「納税通知書」が届きます。

通常は半年から1年以内に、建物を登記した行政から納税書が送られてきますが、中には1年過ぎたころに送られてくるケースもあります。

納税通知書が届かないから、支払う必要がないわけではなく、納税期間が決められているため慌てないように資金を確保しておきましょう。

不動産取得税の計算は不動産取得税＝（建物の固定資産税評価額－控除額）×税率3％で求められます。

土地における不動産取得税は不動産取得税＝（土地の固定資産税評価額×1/2）×税率3％で求められます。

軽減制度

軽減措置を受けるための要件

軽減措置の手続きは、各都道府県が定めた期間内に申告が必要です。

申告前に納税通知が届いた場合、申告すれば軽減を受けられる都道府県もありますが、不動産購入後には早めの申告をおすすめします。

一般的な住宅では、課税標準額から1200万円控除される軽減措置が適用ですが、「長期優良住宅」認定を受けた場合、控除額は1300万円に拡大されます。

購入後に発生している税金

住宅の購入後には、固定資産税と都市計画税の2つを毎年支払っていかなければなりません。

課税対象となるのは、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人です。

固定資産税・都市計画税合わせて、毎年4〜6月頃に納付書が送られてくるため、指定の納税期間までに支払います。

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、不動産所有者に課される税金で各市区町村が取り決める、「固定資産税評価額」をベースに、標準税率1.4％をかけて算出します。

都市計画税は、都市計画区域の中でも市街化区域内に所在する不動産の所有者に対して課される税金です。

計画的に市街化するためのインフラ整備が進んでいる地域で、主に商業地や産業地のため、テナントビルや商店街が対象です。

固定資産税の税額計算は固定資産税評価額 × 税率1.4％で求められます。

都市計画税の税額計算は固定資産税評価額×制限税率0.3％で求められます。

軽減制度

住宅用地の特例措置適用期限は、2027（令和9）年3月31日まで、新築住宅の減額制度は2026（令和8）年3月31日までです。

それぞれに期限が異なるため、注意してください。

併せて活用したい税金対策

新築住宅の購入には、様々な優遇制度が設けられています。

賢く利用すれば、かなりの節約になるため、内容を把握しておきましょう。

わかりやすいように、一覧にしました。

住宅ローン控除制度

毎年残高の1％相当額が所得税から控除される制度です。

控除金額は原則40万円となり、最大13年間の合計400万円まで優遇されます。

 住宅ローン控除の算出方法は、住宅ローン控除額=年末時点のローン残高×1.0%で求められます。

以下の条件を満たしていれば、住宅ローン控除の適用を受けられます。

• 住宅の床面積は50㎡以上である
• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下
• 住宅取得後6カ月以内に入居、控除を受ける年の12月31日まで居住している
• 居住年の前後、合計5年間に3000万円の特別控除や特定居住用財産の買換特例などの適用を受けていない
• 確定申告を行っている

出典:国土交通省「住宅ローン減税」

投資型減税（認定住宅新築等特別税額控除）

長期優良住宅や低炭素住宅などの、認定新築住宅が対象となります。

適応条件は以下の通りです。

• 認定長期優良住宅または認定低炭素住宅
• 申請者は居住すること
• 住宅の引渡しもしくは工事完了から6カ月以内に居住すること
• 床面積は50㎡以上かつ居住部分が1/2以上である
• その年の年間所得が3000万円以下

計算方法は、控除額＝43,800円/㎡×床面積×10％で求められます。

2014年4月1日〜2021年12月31日まで入居した方で、控除期間は1年のみです。

居住した年とその前後2年間（計5年間）は、譲渡所得税に関する3,000万円の特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの併用ができませんので、注意してください。

すまい給付金制度

住宅購入にも消費税がかかるため、一定の収入以下の人を対象に経済的負担を軽減するための給付金制度です。

住宅ローン減税は所得が高い人には有効ですが、そうでない人は負担軽減効果が十分ではありませんでした。

国民が公正に負担を減らせるように考えられていますが、いくつかの条件を満たしていなければなりません。

• 住宅を取得し登記上の持分を保有し、その住宅に自分で居住すること
• 収入が一定以下であること
• 消費税率が10％時点で年収が約775万円以下

住宅の床面積が50㎡以上であり、第三者機関の検査を受けた工事完了から1年以内の新築であることが条件です。

ローンが無い場合には、取得年齢が50才以上でフラット35Sと同等の基準を満たす住宅であることが追加されます。

長期優良住宅の減税措置

長期優良住宅は、継続して住むために耐震性・省エネルギー性・居住環境・劣化対策などの基準をクリアし認定を受けている家のことです。

住宅ローンの控除限度額を13年間受けた場合、最大455万円の控除が受けられます。

【フラット35】を利用した場合には、一定期間低金利が適用される【フラット35】Sが併用可能で、5年間は0 75%の金利引下げが受けられます。

それだけでなく、【フラット50】が利用できるなど、一般住宅にはない手厚い減税措置が受けられるのも魅力です。

低炭素住宅の減税措置

ZEH・ZEBの省エネ性能を超える省エネ性能を持ち、かつ低炭素化措置、再生エネルギーの導入など、省エネ性や再エネ性を中心とした認定基準の住宅です。

減税措置に関しては、13年間控除率0.7%で409.5万円の住宅ローン減税や登録免許税率引き下げにフラット35の金利引き下げがあります。

住宅ローン減税および投資型減税は令和7年（2025年）12月31日、登録免許税は令和9（2027年）年3月31日までに新築に入居した方が対象となります。

贈与税の非課税措置

父母や祖父母から住宅購入や新築及び増改築のために金銭の贈与を受けた方が対象の非課税措置です。

以下の条件に当てはまった方が特例を受けられます。

• 贈与年の1月1日で20歳以上である
• 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下
• 贈与年の翌年3月15日までは居住している

一般住宅は1,000万円、耐震等級2以上や断熱性能が4級以上などの、品質の高い住宅は

1,500万円まで贈与税が非課税です。

対象家屋は床面積50㎡以上240㎡以下で、申請は確定申告時に税務署にて行います。

申請に必要な書類や申請方法については、税務署にてお尋ねください。

まとめ

入居後は固定資産税等の支払いなどがあるため、住宅購入費だけでなく諸経費に関しても

資金計画に組み入れておきましょう。

優遇措置や減税などの制度を利用するためには、一定の条件を満たす必要があります。

すでに何らかの優遇措置を受けていた場合には利用ができない、書類が多く複雑であるなど制度によって提出物も異なります。

税金について不明な点は、税務署や税理士に確認し期限までに支払いや申請ができるように

注意しましょう。

利用できる制度は最大限に活用できるように、申請期間などをチェックしてください。

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