「住宅ローン破綻が急増しているって本当？」「破綻したらどうしよう」
高額な借入になる住宅ローンで破綻しないか不安に思っている人もいるでしょう。
近年、金利上昇や収入減少などにより住宅ローン破綻する人が増えている傾向があり、決して他人事ではありません。
この記事では、住宅ローン破綻の現状や原因・破綻しやすい人の共通点から対策・対処法まで分かりやすく解説します。
住宅ローン破綻の現状
まずは、住宅ローン破綻の現状についてみていきましょう。
住宅ローン破綻とは？
住宅ローン破綻とは、住宅ローンの返済ができない状況に陥ることです。
具体的には、数回に渡り住宅ローンを延滞している、実質的にもう返済できない状況になっていることを指します。
金利の上昇や収入減少など理由はさまざまですが、経済的状況が悪化し家計か成り立たないことで住宅ローン破綻になります。
住宅ローンは数千万円を借入れ20～35年に渡り毎月返済していくものです。
返済の途中、病気やケガ・家族の変化などで当初予定していた収支と大きく変わってくる可能性は十分あります。
2020年の新型コロナ禍により住宅ローン返済が困難になる人が相談窓口に急増したように、予測もしない事態が起きる可能性もあるでしょう。
住宅ローンを組む以上、住宅ローン破綻は決して他人事ではなく、いつ自分の身に降りかかってもおかしくないものです。
そのため、住宅ローン破綻の原因や対策などをしっかり理解しておく必要があります。
住宅ローン破綻率の推移
フラット35を提供する住宅金融支援機構の「統合報告書2024」によるリスク管理債権の推移は以下のとおりです。
| 年度 | 比率 |
| 令和3年 | 3.17% |
| 令和4年 | 3.05% |
| 令和5年 | 3.04% |
リスク管理債権とは、「破綻先債権」「延滞債権」「3カ月以上延滞債権」「貸. 出条件緩和債権」の総称です。
つまり、金融機関にとって回収困難もしくは困難になる可能性が高い債券を指します。
フラット35においては、リスク管理債権はおおむね3%の水準で推移しています。
100人のうち3人は住宅ローン破綻している、もしくは危機に瀕しているという数字を多いと感じるかは人それぞれですが、現実として住宅ローン破綻している人がいるのは事実です。
住宅ローン破綻予備軍にも注意
現時点では住宅ローン返済にまだ支障は出ていなくても、いずれ住宅ローン破綻に陥りそうな人を住宅ローン破綻予備軍といいます。
住宅ローン破綻率の3%を氷山の一角と考えると、その下には破綻しそうな人がより多くいることが予測されるでしょう。
貯蓄で何とか返済している、支払いがギリギリというケースで住宅ローン破綻するリスクが高くなります。
返済が厳しいかもと感じたら、できるだけ段階で対処することが大切です。
住宅ローン破綻の原因
住宅ローン破綻の原因は事情によって異なりますが、代表的なものとして以下の３つが挙げられます。
- 収入減・支出増
- 無理な返済計画
- 住宅ローンの金利上昇
収入減・支出増
何らかの事情によって収入が減少、もしくは支出が増加し、当初の返済計画との乖離が続くと住宅ローンの返済が困難になります。
収入減少する主な要因としては、急なリストラや業績悪化による減給、ケガや病気による休業・退職などが挙げられます。
また、離婚も養育費や慰謝料の支払い、世帯収入の減少などから収入減少の大きな要因です。
このような突発的な収入減少を予測して返済計画を組んでいるケースはあまりないでしょう。
収入が今と変わらなくても予測以上に支出が増えれば、家計を大きく圧迫し返済が困難に陥りやすくなります。
予測以上に支出が増える要因としては、家族の誕生や予測していない進学先による教育費の増加、ケガや病気による医療費増加、親の介護費用などが代表的です。
無理な返済計画
そもそもの返済計画に無理があると、住宅ローン破綻するリスクは高くなります。
- 借入可能額いっぱいで借入れている
- 現在の収支のみで返済計画を立てる
- フルローンやオーバーローンを組んでいる
住宅ローン審査では年収などから借入可能額が決まりますが、借入可能額はあくまで「借入できる額」であって「無理なく返済できる額」ではありません。
借入できるからといって、収入に対して過剰に借入してしまうと返済が厳しくなるので注意しましょう。
住宅ローンの金利上昇
変動金利、固定期間選択型金利で住宅ローンを組んでいる場合、金利見直しのタイミングで上昇するリスクがあります。
金利が上昇すると返済の負担が増加するため、破綻するリスクがあるので注意が必要です。
変動金利では「5年ルール」「125％ルール」があるので、急激に毎月の返済額が上昇することはありません。
しかし、金利が上昇すると返済額が変わらなくても、返済額に占める利息の割合が大きくなり、元本の減りが遅くなる点には気を付けましょう。
低金利が続く住宅ローンですが、2024年以降日銀の利上げにより住宅ローン金利は上昇傾向にあります。
今後の金利が急激に上昇する可能性は低いとはいえゼロではない以上、金利上昇リスクにしっかり備えておくことが重要です。
住宅ローン破綻するとどうなる？
住宅ローン破綻すると以下のようなリスクが高まります。
- 返済額が高額に膨れ上がる
- 持ち家が競売にかけられる
- 自己破産する可能性がある
返済額が高額に膨れ上がる
住宅ローンの支払いが延滞すると、延滞日数に応じて延滞損害金が発生します。
金融機関によって延滞損害金の利率は異なりますが、一般的には14.6％程度と利率が高いケースが多いです。
延滞損害金の計算方法は以下のようになります。
延滞損害金：借入残高（元本）×（利率÷365日もしくは366日）×延滞日数
たとえば、元本が3,000万円で利率14%、30日滞納した場合の延滞損害金は、約35万円です。
また、優遇金利を適用している場合、延滞が生じることで優遇が解除され金利が上昇する可能性があります。
優遇金利の解除や延滞損害金にプラスにより、返済額が大きくなる恐れがあるので注意しましょう。
持ち家が競売にかけられる
住宅ローンの返済が滞り、金融機関からの督促などの応じられずにいると最終的には家が競売にかけられます。
競売とは、抵当権を設定した金融機関が強制的に家を売却し残債を回収する方法です。
1～2回ほどの滞納では競売にかけられることはありませんが、6回以上の滞納が続くと期限の利益を喪失し一括返済が請求されます。
一括返済に応じられずにいると金融機関が裁判所に競売を申し立て、受理後は競売が強制的に進んでいくのです。
裁判所によっても期間は異なりますが、一般的には滞納から1年～1年半ほどで家が落札され退去が必要になります。
自己破産する可能性がある
競売にかけられても売却代金で住宅ローンが完済できなければ、残債の返済義務は残ります。
競売は一般的な不動産売却に比べ価格が下がり、さらに延滞損害金がプラスされることで競売後も高額な残債があるケースは珍しくありません。
競売後の残債も一括返済が基本となり対応できない場合は、自己破産が必要になる恐れがあるでしょう。
住宅ローン破綻しやすい人の共通点
住宅ローン破綻しやすい人にはいくつか共通する特徴があります。
ここでは、住宅ローン破綻しやすい人の共通点として以下の4つをみていきましょう。
- ボーナス払いで組んでいる
- 定年後も返済が続く
- 収入に見合わない額を借入れている
- 貯蓄できていない
ボーナス払いで組んでいる
ボーナス払いとは、毎月の返済に加えて年2回のボーナス月にまとまった額を返済する方法です。
ボーナス払いは、ボーナス月に多く返済するため毎月に返済額の負担を軽減できるというメリットがあります。
しかし、ボーナスが将来もずっと支給されるとは限らない点に注意が必要です。
景気や企業成績の悪化などでボーナスが激減、支給されないとなると返済できないリスクが高まります。
定年後も返済が続く
完済年齢が定年退職後になっていると、収入が減少する老後の資金から住宅ローンを返済する必要があり返済できなくなる恐れがあります。
たとえば、40歳で35年ローンを組むと完済は75歳になります。
仮に、70歳で定年した場合、残りの5年は年金や貯蓄などから住宅ローンの返済が必要です。
定年後は年金のみ、再雇用を利用する、いずれであっても現役世代中よりも収入が下がるケースが多く、住宅ローンの支払いが続くことで老後生活を圧迫しかねません。
退職金で一括返済する計画の場合も、退職金が予定より少ないと返済が厳しくなるので注意しましょう。
収入に見合わない額を借入れている
収入に見合わない額を借入れていると、返済計画が行き詰まりやすくなります。
前述のとおり、借入可能額は無理なく返済できる額とは異なります。
とくに、借入可能額ギリギリで借入れている、諸費用込みのフルローンを組んでいると借入額が大きくなり返済が困難になりやすいので注意しましょう。
貯蓄できていない
住宅ローンの返済が厳しくなっても貯蓄があれば、対応しやすくなります。
反対に、貯蓄できていないと、いざというときに対応できずに住宅ローン破綻しやすくなるので注意しましょう。
収入が十分あるからといって安心して貯蓄していない人も、突発的な収入減少時に対応できない恐れがあります。
住宅ローン返済中は何があるかは分かりません。
いざというときに困らないように計画的に貯蓄していくようにしましょう。
住宅ローン破綻しないための対策
住宅ローン破綻しないために対策は以下の4つです。
- 将来を見越して無理のない返済計画を立てる
- 定年前に完済する
- 小まめに繰り上げ返済する
- 全期間固定金利タイプを選ぶ
将来を見越して無理のない返済計画を立てる
住宅ローンを組む際には、将来のライフイベントや収入の変化も考慮した長期的な返済シミュレーションを念入りに立てることが重要です。
子どもの誕生や進学、車の買換えなどできるだけ具体的なライフプランを立ててシミュレーションしましょう。
また、家を所有すると固定資産税や修繕費などのランニングコストがかかるので、返済計画に組み込むことが大切です。
定年前に完済する
定年後の住宅ローンが残ると老後生活の困窮や住宅ローン破産のリスクが高まります。
定年までに完済できるように対策しておくことで、定年後は住居を確保しつつ居住費の負担を軽減でき安心して老後生活を送れるようになるでしょう。
35歳以降で35年ローンを組むと定年後も住宅ローンが残りやすくなります。
頭金を増やして返済期間を短くする、退職金で一括返済するなど対策を立てておくようにしましょう。
小まめに繰り上げ返済する
繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に一定額を返済することです。
繰り上げ返済した額はすべて元本に充てられ、毎月の返済額を軽減する、返済期間を短くできます。
小まめに繰り上げ返済しておくことで、返済の負担を軽減できいざというときも一括返済など対処しやすくなるでしょう。
ただし、繰り上げ返済には手数料が発生し、まとまった額を繰り上げ返済に充てると自己資金が大幅に減少する恐れもあります。
現金として手元に残すお金や手数料のバランスを考慮して、繰り上げ返済のタイミングや額を検討するとよいでしょう。
全期間固定金利タイプを選ぶ
住宅ローンの金利は、「全期間固定金利」「変動金利」「固定期間選択型金利」の3種類です。
このうち、変動金利と固定期間選択型金利は金利見直しや固定期間終了時などによる金利上昇リスクがあります。
一方、全期間固定金利は借り入れ当初の金利が完済まで続くので、返済中も金利上昇リスクを避けられます。
将来の金利上昇に不安がある、返済計画を明確にしたいという人は全期間固定金利がよいでしょう。
ただし、全期間固定金利は他の金利タイプよりも金利が高いというデメリットもあります。
どの金利タイプが適しているかは、返済スタイルや資産状況などによっても異なるので、シミュレーションやプロに相談しながら検討することが大切です。
住宅ローンが払えないときの対処法
どうしても住宅ローンが払えないときは、どのようにすればよいのでしょうか？
ここでは、住宅ローンが払えないときの対処法をみてきましょう。
家計の見直し
まずは、家計の見直し収支の改善が図れないかを検討しましょう。
支出をすべて洗い出し無駄な項目がないかをチェックすることで、支出が改善でき住宅ローンの返済ができる可能性があります。
とくに、水道光熱費やスマホ代・保険代などの固定費の見直しは有効な手段なのでおすすめです。
金融機関に相談する
住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、できるだけ早いタイミングで金融機関に相談することが大切です。
金融機関に相談すれば、返済期間の延長や金利変更など返済計画を見直しできるケースがあります。
金融機関としても破綻されるより毎月返済してもらった方がよいので、相談に乗ってくれる可能性があるでしょう。
住宅ローンの借り換え
今の金利よりも低い金利の住宅ローンに借り換えすることで、返済の負担の軽減が可能です。
ただし、住宅ローンの借り換えには、完済と新規でローンを組むための手数料が発生します。
手数料まで含めると借り換えの効果が低くなるケースもあるので、トータルの負担を考慮して借り換え先を検討することが大切です。
任意売却
任意売却とは、金融機関の合意を得て住宅ローン残債のある不動産を売却する方法です。
競売になると、売却価格が下がるだけでなく、スケジュールや買主選びに意思を反映できない、売却金で引っ越し費用を捻出できないなどダメージも大きくなります。
その点、任意売却であれば金融機関の合意が必要という点以外は通常の不動産売却と同じになるため、競売よりも高値での売却が可能です。
また、買主を選んだり引っ越し費用を捻出するなど柔軟な対応ができるのもメリットといえます。
任意売却は競売を避けるために選ばれるのが一般的なため、競売のリスクが高まっているなら早い段階で任意売却を進めるとよいでしょう。
ただし、任意売却できるのは競売の入札開始日前日までという期限があります。
すでに住宅ローンの滞納が始まっているなら、少しでも早く不動産会社に任意売却を相談することをおすすめします。
まとめ
住宅ローン破綻は、収入減少や支出増加・金利上昇などさまざまな要因で起こる可能性があります。
住宅ローン破綻すると、返済額が高額になるだけでなく競売で家を手放す・自己破産位なるなどリスクも高いので早い段階で対処することが大切です。
支払いが難しいと感じたらできるだけ早く金融機関に相談し、それでも返済が難しいなら任意売却を視野に入れるとよいでしょう。
