実家などの住宅を相続すると相続税が課せられる可能性があります。
ただし、相続税には非課税枠があるので、相続すれば必ず相続税が課せられるわけではありません。
仮に相続税が発生するケースでも特例や控除を利用することで、節税することも可能です。
また、相続以外にも家の所有では贈与税も重要なかかわりが出てくるので、贈与税の非課税枠についても理解しておく必要があります。
この記事では、相続税と住宅の関係や贈与税の非課税について、分かりやすく解説します。
Contents
住宅にかかる相続税は？
相続税とは、相続や遺贈で財産を取得する際に発生する税金です。
住宅などの不動産だけでなく、現預金・有価証券・貴金属などが相続財産として相続税の対象となります。
ただし、相続する＝相続税が発生するというわけではありません。
ここでは、相続税の仕組みについて押さえていきましょう。
住宅だけでは課税の判断はできない
相続税は、相続財産全体にかかる税金です。
具体的には、現預金などのプラスの財産から借金といったマイナスの財産を差し引き、さらにその額が非課税枠を超えた場合に課税されます。
また、財産額を算出する際には、住宅などの不動産は時価ではなく相続税評価額で計算されるという特徴も大きな特徴です。
つまり、住宅があれば課税されるというわけではなく、住宅の評価額を含めた相続財産が基礎控除を超えた場合に課税されます。
そのため、住宅だけで相続税が発生するかどうかは判断できないのです。
基礎控除以内なら相続税は非課税
相続税には、以下のような基礎控除があります。
相続税の基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合、基礎控除は「3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円」となります。
この場合、住宅を含めた正味の相続財産（プラスからマイナスを差し引いた財産）が4,800万円以下であれば、相続税は発生しないのです。
住宅の評価方法
相続税を計算する際には、住宅は相続税評価額を算出する必要があります。
住宅の相続税評価額は土地と建物を分けて算出するので、それぞれの評価方法をみていきましょう。
土地の評価
土地の相続税評価額は、以下のいずれかの方法で算出します。
- 路線価方式
- 倍率方式
路線価方式とは、国税庁によって定められている相続税路線価を用いて計算する方法です。
路線価と呼ばれる主要道路に面した土地1㎡当たりの価格をもとに、地積や補正率を乗じて価格を算出します。
一方、路線価の定められていない土地では、倍率方式で算出することになります。
倍率方式とは、国税庁によって定められた評価倍率を固定資産税評価額に乗じて算出する方法です。
市街化調整区域外や郊外の土地などで倍率方式になるケースが多いでしょう。
路線価・評価倍率ともに、国税庁の「路線価図・評価倍率表」でチェックできるので、確認してみるとよいでしょう。
建物の評価
建物の評価額は、以下の方法で算出できます。
建物の相続税評価額＝固定資産税評価額×1.0
つまり、建物の評価額は固定資産税評価額と同額です。
固定資産税評価額は、毎年4～6月頃に送付される固定資産税納税通知書に記載されているので確認するとよいでしょう。
納税通知書がない場合は、自治体の窓口でも確認できます。
住宅の相続税を節税できる特例や控除
住宅の相続では、特例などを活用することで大幅な相続税の節税が期待できます。
検討できる代表的な特例や控除などには、以下の2つがあります。
- 小規模住宅等の特例
- 配偶者控除
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、居住用・事業用の宅地を相続した場合、用途に応じて一定の面積の評価額を最大8割軽減できる特例です。
評価額の軽減は以下のようになります。
| 相続開始直前の利用区分 | 要件 | 限度面積 | 軽減割合 | |
| 居住用 | 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％ | |
| 事業用 | 特定事業用宅地等 | 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | ||||
| 貸付事業用 | 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ | |
例えば、居住用の宅地で面積が200㎡・評価額が1,000万円の場合、上記の特例を適用することで8割減の200万円に評価額を落とせます。
ただし、この特例を適用できるのは配偶者か同居親族となり、別居している場合は適用ができません。
なお、別居の場合でも同居親族がいないなどの条件を満たせば「家なき子特例」として適用できる可能性があります。
参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
配偶者控除
相続税の配偶者控除とは、配偶者は以下のいずれかの金額の大きい金額まで相続税がかからない制度です。
- 法定相続分
- 1億6,000万円まで
この控除を適用することで基本的に配偶者は相続税が発生しません。
なお、配偶者控除を適用するには相続税の申告が必要です。
控除を適用すれば相続税が発生しないからと言って相続税の申告が不要になるわけではないので、注意しましょう。
住宅の生前贈与は贈与税の対象
親の住宅を取得する方法には相続以外にも生前贈与があります。
生前贈与とは、その名のとおり被相続人（財産を譲る人）の生前中に財産を譲渡する方法です。
生前贈与で生前に実家を所得しておけば、相続財産にはならないため相続税は課税されません。
そのため、生前贈与は相続税の節税対策としても活用されます。
ただし、生前贈与では贈与税が課せられるケースがあるので注意が必要です。
贈与税とは
贈与税とは、贈与財産に対して課税される税金であり、贈与を受けた人（受贈者）に納税の義務があります。
贈与税は、1月1日から12月31日までに受けた贈与財産が年間110万円の基礎控除を超えた場合に課税されます。
生前贈与で住宅を贈与された場合も、評価額が110万円を超えると贈与税の対象です。
また、親族から家を購入するケースでも、市場価格よりも極端に安値で購入すると贈与税が課さられる恐れがあるので注意しましょう。
例えば、実家の評価額が2,000万円なのに、100万円で子どもの売却した場合、差額の1,900万円が贈与とみなされ贈与税が課せられる可能性があります。
生前贈与を検討する場合は、相続税の節税になっても贈与税が課せられる可能性があるので、送られる側の税負担を考慮して検討することが大切です。
相続税の対象になるケースもある
住宅の生前贈与であっても、以下のケースでは相続税が発生します。
- 相続時精算課税制度を利用している
- 相続開始前7年以内の生前贈与
相続時精算課税制度とは、2,500万円までのぞうよを非課税にする制度です。
ただし、この制度を利用すると贈与財産は相続時に相続財産に加算されて相続税が計算されます。
そのため、加算後の相続財産が基礎控除を超えると相続税が発生するのです。
相続時精算課税制度については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。
また、生前贈与であっても相続発生前7年以内の生前贈与は相続財産に加算されます。
例えば、被相続人の死亡した年の前年に住宅を生前贈与されていると、その住宅を相続財産に含めて計算する必要があるのです。
なお、この場合で相続税が発生すると、すでに支払った贈与税を相続税から控除できます。
贈与税を支払って、さらにプラスで相続税も支払うということにはなりませんが、支払った贈与税が相続税よりも多くても還付を受けられるわけではない点は注意しましょう。
相続税と贈与税どちらがお得？
相続税対策として生前贈与を検討する場合、相続税と贈与税どちらがお得になるかはしっかりシミュレーションすることが大切です。
税率で考えると、相続税よりも贈与税の方が税率は高くなります。
とはいえ、各種控除の適用や財産総額・贈与の仕方などによっても実際に課さられる税額が異なってくるため、一概に贈与税の方が負担は大きいとはならないのです。
たとえば、生前贈与なら年間110万円以内に抑えれば贈与税は発生しません。
反対に、相続財産総額が基礎控除以内に収まるのであれば、そのまま相続しても相続税は発生しないでしょう。
相続税と贈与税どちらがお得になるかは、ケースによって異なるので悩む場合は税理士などの専門家に相談して慎重に判断することをおすすめします。
住宅取得時の贈与税の非課税枠
住宅や住宅取得資金を贈与されると贈与税の対象となります。
例えば、子どもが住宅を取得する際に、親や祖父母が資金を援助するケースは珍しくありません。
しかし、財産を無償で渡すのは贈与に該当するため、援助を受けた額に対して贈与税が発生するのです。
また、配偶者の将来のために事前に家を贈与するケースもありますが、こちらも贈与税の対象となります。
ただし、住宅取得についてはいくつか非課税枠が設けられているので、活用することで贈与税の節税が見込めます。
以下では、親から資金援助を受ける際、配偶者から住宅を贈与される場合の非課税枠について解説します。
親から住宅取得資金の援助を受けた場合に適用できる贈与税の非課税枠
贈与税は年間110万円以内なら非課税となりますが、住宅取得資金と考えると110万円以内に納めるのは不十分といえるでしょう。
より高額な贈与であっても一定額を非課税にできる制度はいくつかあります。
住宅取得資金の贈与の場合、以下の2つの非課税枠の適用が検討できます。
- 相続時精算課税制度
- 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、父母や祖父母からの贈与を2,500万円までを非課税にできる制度です。
この制度では、2,500万円＋基礎控除の110万円の2,610万円までが非課税となり、2,610万円を超えた部分に贈与税が課せられます。
2,610万円以内に贈与を納めれば非課税となるので、住宅取得資金の援助として十分な額を非課税にできるでしょう。
ただし、この制度では将来相続が発生した際に、基礎控除分110万円を除いた額が相続財産に加算され相続税の対象となります。
そのため、相続税が発生するのが見込まれるケースでは、相続税の負担が大きくなる恐れがあるので慎重に判断することが大切です。
なお、相続税が発生する場合でも、相続時精算課税制度で贈与税を支払っている場合は、支払った贈与税額は控除できます。
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税とは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金を援助する際に適用できる非課税枠です。
一定の要件を満たすことで、新築・購入・増改築に関わる資金の援助の際に以下の額を非課税にできます。
- 省エネ・耐震性・バリアフリー住宅：1,000万円
- 上記以外の住宅：500万円
相続時精算課税制度に比べて非課税の額は小さくなりますが、将来の相続時に相続税が代わりに発生することはありません。
また、110万円の基礎控除や相続時精算課税制度との併用も可能なので、最大3,610万円（2,500万円＋110万円＋1,000万円）を非課税にすることも可能です。
ただし、基礎控除と非課税枠の110万円＋1,000万円は将来に持ち越されることはありませんが、相続時精算課税制度分の2,500万円は将来に持ち越され相続税の対象となります。
また、贈与者が直系尊属である以外にも、適用できる期間・取得する家や受贈者の年齢・年収などの適用要件を満たす必要がある点も注意しましょう。
参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
配偶者への住宅の贈与なら「おしどり贈与」
おしどり贈与とは、配偶者への贈与に対する控除です。
婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産の贈与がある場合、2,000万円までの贈与を非課税にできます。
さらに、年間110万円の基礎控除とも併用できるので、最大2,110万円の贈与が非課税となります。
この制度では、配偶者が居住するための家屋・敷地、または居住用不動産の取得用資金の贈与が対象です。
また、婚姻期間や居住期間などの適用要件を満たす必要もあるので注意しましょう。
参考：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
まとめ
相続税で住宅を取得すると、住宅の評価額を含めた相続財産の総額が基礎控除を超えると相続税が課せられます。
相続税が発生するかはケースによって異なりますが、発生する場合でも配偶者控除や小規模宅地等の特例などを適用することで、相続税の節税が可能です。
また、住宅や住宅取得のための資金を生前贈与する場合は、贈与税の対象となります。
贈与税にも基礎控除や相続時精算課税制度、住宅支援の非課税枠など適用できる非課税がいくつか設けられているので、検討するとよいでしょう。
相続税や贈与税はしっかりシミュレーションして対策することが大切です。 不安がある場合は、税理士などの専門家に確認しましょう。
