2025年住宅ローン減税の変更点は？贈与税や所得税に関しても解説

ライフスタイルに合わせた空間作りだけでなく、資産形成の一環としても重要な意味を持つマイホームを手に入れるには、住宅の利用が必須です。

大きな金額に対してかかる税金負担を軽減する住宅ローン減税は改正を繰り返しており、2025年も大きく改正されました。

新築住宅には様々な補助金が活用できる点からも、今後もマイホーム購入のために住宅ローンの利用者は増えていきます。

この記事では、2025年の住宅ローン減税はどこに変更があったのか、不動産相続の際に発生する贈与税や所得税に関しても解説します。

新築住宅を取得する際に係る住宅ローン減税

子育て・少子化対策及び住宅や物価上昇への対応策として、2022年〜2025年の3年間は住宅ローンが減税されます。

近年の中古住宅やマンション需要の上昇に合わせ、2024年に大幅改正されましたが、さらに2025年分についても改正が行われます。

住宅ローン減税は、年末のローン残高が2,000万円以下であれば、控除率（0.7％）を乗じた額を、所得税から控除できる仕組みです。

国土交通省では、カーボンニュートラル実現に向け、積極的な省エネ住宅の導入や、2030年度までにZEH基準の水準の省エネルギー性能確保の義務化に向けた支援事業を行っています。

物価高騰の影響を特に受けやすい子育て世帯を中心としていましたが、2025年はGX志向型住宅については全世帯を対象とするなど、積極的な取り組みを始めました。

2025年度は、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の借入限度額が上乗せされます。

住宅ローン減税要件は、省エネ基準への適合・子育て等世帯及び若者夫婦世帯となっています。

住宅ローン減税の適用開始期限は令和7年12月までとなっており、この期間までに居住開始すれば控除を受けられます。

税額控除を受けられる期間は新築が13年間、中古物件は10年です。

実は住宅の床面積基準も決められており、不動産登記50㎡以上が適用要件になります。

それ以下の住宅の場合、2025年12月31日までに建築確認を受ければ適用対象ですが、

所得税が1,000万円を超える年は住宅ローン減税控除が適用できません。

中古住宅を取得する際に係る住宅ローン減税

新築住宅だけでなく、中古物件も住宅ローン減税の対象になります。

中古物件を買い取った業者が、省エネ水準にリフォームを行って販売した「買取再販住宅」であることが条件です。

売主が省エネ水準にリフォームを行った物件を、直接購入すると対象にはなりません。

宅地建物取引業者（不動産会社）から購入した物件で、「増改築等工事証明書」が提出できる物件には住宅ローン減税控除が適用されます。

不動産の資産価値は住宅よりも立地であるため、優良な立地にある中古物件を選ぶ方も増えています。

将来的に安定した価値のある土地であれば、購入後にリノベーションを行い、子育てに向けた空間にカスタマイズ可能です。

省エネに関しても設備を導入すれば補助金対象にもなり、新築住宅と変わらない設備を導入すれば要件をクリアし減税の対象になります。

2022年・2023年に中古物件を購入し入居した方は、控除期間が3年間延長され13年間となっています。

年末の住宅ローン残高によっては控除額が増えるため、減税の恩恵を受けることになります。

2024年〜2025年の入居借入限度額は2,000万円と決められており、控除期間は10年間です。

ただし、省エネ基準に満たない住宅は買取再販住宅であっても対象となりませんので、ご注意ください。

対象住宅のいずれかを購入すると、限度額が3,000万円まで引き上がります。

また、省エネ改修工事を行ったリノベーション物件で、省エネ水準であることが認められると、新築住宅同様の減税額が適用されます。

住宅ローン減税で押さえておきたい2つの変更ポイント

住宅購入を迷っている方の後押しとなる住宅ローン減税制度ですが、2024年に一部変更点があり、「物件の種類による借入上限額」が引き下げられました。

さらに、2025年には大きな変更点が2つ追加されるなど、制度全体が見直されています。

ここでは、大きな変更点について詳しく解説していきましょう。

子育て世帯や若者夫婦世帯に対する優遇措置

2024年から子育て支援・少子化対策として、子育て世帯や若者夫婦世帯への優遇措置が取られてきました。

深刻化する少子化に歯止めをかけるための対策の1つであり、経済的な負担を軽くし安心して子育てできる環境作りを目指しています。

19歳未満の子を有する子育て世帯は、夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯が対象です。

昨年度に引き続き2025年も継続が決まり、省エネ住宅取得によってランニングコストの削減や住宅ローンの負担を軽減できます。

対象となる住宅の特徴は以下の通りです。

2025年4月以降の新築住宅は省エネ性能要件が義務化されます。

新築住宅に対する床面積要件の緩和

床面積要件は「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されましたが、合計所得金額1,000万円以下の所得制限が設けられています。

令和7年12月31日以前に建築されている住宅が対象です。

住宅ローン控除の床面積要件は登記面積で決まりますが、表記には「壁芯面積」「内法面積

があり広さが異なっているため慎重に確認してください。

登記簿謄本には登記面積が記載されており、一戸建て住宅は壁芯面積がマンションは内法面積です。

贈与税に対する非課税措置の変更ポイント

2025年には贈与税のルールが2つ大幅に変更されました。

改正内容を正しく理解し非課税枠の活用や納税負担の軽減に役立てましょう。

ここでは、適用期限の延長と非課税限度額の上乗せ要件について解説します。

適用期限を3年間延長

新築住宅の購入には住宅ローンを利用するのが一般的です。

夫婦で組めるペアローンなどもありますが、祖父母や両親からの資金援助によっては、自己資金に余裕が生まれます。

また、借入額や返済計画はライフプランにも大きく関わる問題です。

「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は、一定の条件を満たすと贈与税がかからなくなる住宅購入者には心強い制度です。

2025年度の税制改正後は、非課税措が3年間延長され2024年から2026年までとなっています。

住宅の性能に関しては、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の省エネ住宅である点が条件です。

2023年5月末までに建築確認を受けている、2024年6月30日までに建築された住宅に関しては、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の省エネ住宅でも1,000万円の非課税枠が適用されます。

資金援助を受ける受贈者は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であり、国内に住所がなければ適応外です。

海外に住所がある方は受贈者要件から外れてしまうため、留学中や仕事で海外赴任していると受けられません。

合計所得金額は2,000万円以下（床面積40〜50㎡の住宅は1,000万円以下）、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅を建築し居住することが条件です。

贈与税の非課税措置を受けるためには、税務署への申告手続きが必要なため、証明するために書類の準備をしておきましょう。

非課税限度額の上乗せ要件を変更

年間110万円までの贈与が非課税になれば、経済的な負担が軽くなりますから、住宅取得を検討している子育て世帯や若者夫婦世帯には大きな恩恵です。

合計所得金額が1,000万円以下で質の高い住宅を取得した贈与に関しては40㎡以上50㎡未満の住宅についても適用できます。

改正後は、断熱性等級が高い住宅に対しての非課税限度額が大きく定められました。

断熱等級とは住宅の断熱性能を示す指標で、数字が大きいほどに熱の出入りが少ない住宅、高断熱住宅になります。

2022年3月までは最高等級4、2022年4月に等級5、同年10月に等級6と7が新設されるなど、カーボンニュートラルの実現に向けて住宅の基準が変更されています。

今回の改正の目玉である「質の高い住宅」の基準は「断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の省エネ住宅です。

2022年4月に新設された断熱等級5は、次世代省エネ基準等級4よりも厳しい、ZEH水準の適合になります。

2030年以降の新築住宅は断熱等級5の適合が義務づけられることが決まっており、断熱等級4から5に変更すると約20%の省エネにつながると考えられているからです。

断熱材や複層ガラスの利用・断熱性の塗料を使った外装塗装、省エネタイプの設備を採用しLED照明を取り入れると断熱等級・一次エネルギー消費等級共に高くなります。

このように、省エネ性能の高い住宅の取得率が上がれば脱炭素社会への貢献へとつながっていきます。

リフォームに係る所得税に対する特例措置の変更ポイント

新築住宅の取得だけでなく、既存の住宅をリフォームする際に係る消費税にも特例措置が適応されます。

大きな変更点は2つあり、多くの人が住宅ローン減税の恩恵を受けられるでしょう。

ここでは、2つの変更点について詳しく解説します。

適用期限の延長

すでに住宅を取得している方が、子育てやバリアフリー・省エネ住宅へのリフォームを行なう場合、工事費用相当額の10%を所得税から控除する特例措置があります。

この期間が2年間（2025年12月31日まで）に延長されました。

ここ数年、深刻な震災被害で住宅の耐震性の是非が問われるようになり、耐震性能を高めるリフォームが進んでいます。

同時に、将来を考えてのバリアフリーや二世帯住宅へのリノベーションを検討する方も増えているのが現状です。

既存住宅をリフォームすれば、高齢者も子育て世帯も同じ住宅で穏やかな暮らしができます。

同居によって子育てがしやすくなれば、少子化問題への解決にもつながるとの考えから延長が決まりました。

既存住宅のリフォームは未来への投資であり、空き家問題の解決と共に子育て環境を整える意味もあります。

家族で支えあい、子どもがのびのび成長する環境つくりをサポートします。

子育て世帯や若者夫婦世帯向けを追加

リフォームの特例措置に対して、子育て世帯・若夫婦世帯が追加されました。

少子化問題の不安は「育休取得」や「産後の仕事復帰」「保育園問題」だけでなく、生活環境が整わない点にもあります。

賃貸では落ち着いた子育てができない、家族のサポートが欲しいなど、それぞれの家庭で悩みは異なるでしょう。

すでに不動産を取得している方で、現状では子育てがしにくい間取りであれば、リフォーム改善が可能です。

壁付型キッチンは調理に集中はできますが、家族や子どもの様子を確認できないなど、子育て環境に適していません。

対面キッチンはリビングと向かい合うスタイルのため、リビングに広くキッズスペースを作れば見守りながら家事を進められます。

パントリーはキッチンと隣接する、水回りはまとめて回遊できるようにすれば、食事の支度をしながら洗濯ができ気持ちにゆとりを生みます。

成長に合わせて間取りの変更ができる部屋づくりや広い玄関とバリアフリー、開放的なリビングなど、夫婦で子育てしやすい環境へのリフォームが可能です。

転落防止柵の設置や対面式キッチンへの交換、間取り変更に収納の増設、防犯性や防音性能を高める工事が対象となります。

まとめ

不景気・物価高が続く中、住宅ローン減税の改正は新築住宅取得だけでなくリフォームも対象としたお得な制度です。

適用期限が延長になるなど、適用条件や対象者の枠が広がり申請しやすくなりました。

住宅ローン減税の延長や有無は、取得にかかる資金計画に大きく関わってきます。

条件を満たしているのかを下調べし、期限までに申請できるような計画を立てていきましょう。

The Terrace Homeでは、住宅ローンについてもプロのファイナンシャルプランナーがご案内しています！ぜひお気軽にご相談ください。